점유취득시효, 소유의 의사(자주점유)란?

법무법인 재유 부동산전문변호사 김상근, 이아린 입니다 상담신청은 아래 주소를 클릭해 남겨주시면, 빠른 시간 안에 응답 드리겠습니다 우리의 시간 90% 이상은 기존 클라이언트 지원을 위해 할애됩니다 우리가 제공하는 상담에 전문성과 책임을 느낍니다 따라서 무료상담을 하지 않으므로 양해 바랍니다 ------------------------------------------ 점유취득시효는, 20년 동안 점유하면 소유권이 취득된다는 건데요 이 말을 간혹 주인 없어 보이는 산이나 시골에 내가 20년 동안 집을 짓고 살고 있으면 내 땅이 되는거다 라고 착각하는 경우가 있습니다 이번 방송은 점유취득시효의 기본기를 다져보는 시간을 가져보겠습니다 1 점유취득시효 민법 조문 우선 점유취득시효 조문부터 봐야 하겠습니다 민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다 점유취득시효가 인정되려면, 20년간 점유해야 하구요 소유의 의사가 있어야 하구요 그 점유가 평온하고, 또 공연해야 합니다 점유한다는 건, 땅 위에 건물이 올라가 있다든지, 땅에 나무를 심고 경작을 한다든지 해서 사실상 지배하고 있는 상태를 말합니다 평온한 점유라는 것은 강제로 폭력을 써서 점유상태를 뺏은 것이 아닌 것을 말하구요 공연한 점유라는 것은, 동네사람들도 저기 사는 사람이, 저기 경작하고 있는 사람이 누군지 다 알고 있다는 의미입니다 2 소유의 의사 = 자주점유 실제로 재판에서 쟁점이 되는 부분이 “소유의 의사”인데, 법조문에 “소유의 의사”라고 하니, 꼭 “내 땅 해야지”라고 생각하는 것이 소유의 의사라고 오해하기 딱 좋죠 그래서 오해하시는 경우가 종종 있습니다 그러나, 소유의 의사라는 것은, 이 땅이 내 땅으로 생각한 이유가 있어야 합니다 예를 들어, 매수했다, 증여받았다, 상속받았다와 같은 경우는 소유의 의사가 있는 경우입니다 소유의 의사를 자주점유라고도 하는데, 반대되는 말은 타주점유입니다 타주점유는 임차했거나, 전세로 사용하거나, 지상권이 있는 경우와 같이 주인이 따로 있는 경우입니다 3 실제 사례 검토 소유의 의사 즉 자주점유는 내가 주인인 점유라는 의미인데, 잘 이해하셨는지, 실제 사례를 하나 보면서 설명 드리겠습니다 이 재판은 땅 주인이 땅 위에 무허가 건물을 짓고 사는 사람들에게 건물을 철거해 달라는 소송을 건 것입니다 피고들이 여러 명이었는데, 그 중 한 분이 직접 써 낸 답변서를 보면, "1978년도에 전세 일천삼백만원에 살고 있다가 주인으로부터 일천팔백만원에 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아 매입하여 지금까지 살고 있습니다 수십년동안 나라땅이라 생각하고 살아왔고, 일정기간이 지나면 개인불하되리라 생각했습니다"라고 해서, 여기서 자주점유인지 아닌지를 스스로 밝힌 부분이 나왔는데요 바로 국가땅이라 생각하고 라는 부분입니다 즉 내가 주인이 아닌 것은 알고 있었다는 거지요 피고들은 점유취득시효를 뒤늦게 주장하기도 했는데, 이런 답변서가 모두 제출되고, 진술된 이후라서 소유의 의사가 없었다, 즉 자주점유가 아니었다는 점에 자백이 된 상황입니다 법원도 피고들이 타인의 소유의 땅이라는 것을 알면서 점유를 개시했으므로 타주점유라고 판단을 했습니다 4 자주점유와 타주점유에 대한 보충 설명 자주점유에 대해 법원이 쓰는 용어로 표현하자면 “소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건 없이 점유한 경우 타주점유로 본다”라고 표현을 하고 있습니다 아까 설명드린 것과 같이 내가 주인인 이유, 매수했다던지, 증여받았다던지, 상속받았다던지 하는 이유가 있어야 하는 거지요 5 결어 쉽게 정리하면, 소유의 의사로 20년간 점유하면 소유권을 취득할 수 있다는 것이 점유시효취득입니다 여기서 소유의 의사는, 내 소유에 이유가 있어야 “소유의 의사”가 있는 것입니다 단순히 “이 땅에 주인이 와 보지 않던데, 내가 20년 동안 집을 짓고 살고 있으면 내 땅이 되겠지” 라는 의미가 아니라고 기억하시면 되겠습니다 -------------------------------------------------------------------------------------------------- ★ 술술법 ★ 술술 풀리는 부동산법입니다 쉽고 간단해서 술술 ~ 일이 잘풀려서 술술 ~ 법무법인 재유 부동산전문팀은 부동산과 관련한 여러분의 분쟁을 해결하는 KEY를 제공합니다