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상가 임대료 증액에 대한 계산방법에 대하여 몇 가지 알아보겠습니다 1 임대차계약 기간 도중에 월차임을 올릴 수 있나요? 먼저 정답부터 말하면 삼각형입니다 상가건물임대차보호법에서는 계약기간 도중에라도 증액이 가능합니다 같은 법 제11조는 차임 등의 증감청구권으로 1항, 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 등등으로 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다 라고 되어 있는데요 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다라고 되어 있구요 여기서 대통령령으로 정하는 기준이라면 연리 5%를 말합니다 2항에 보면 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다 라고 하여 처음에 계약서를 쓰고 1년이 지나면, 또는 또 증액이 있은 후 1년이 지나면 5%내에서 증액을 할 수 있다는 말이 됩니다 예를 들어서 보증금 5000만원, 월세 200만원, 임대기간 2년으로 상가건물 임대차 계약을 했다 하면, 계약기간 도중, 즉 계약일로부터 1년이 넘었을 때, 즉 계약기간 도중에 임대료를 올릴 수 있습니다 이처럼 상가건물임대차보호법에서는 계약기간 도중이라도 증액을 할 수 있다는 거죠 그러나 임대차 시장 현장에서는 증액하기가 그리 쉽지 않은게 관례입니다 당초에 계약을 2년으로 하고, 월차임도 200만원으로 딱 약정을 하였다면 그 계약의 구속력에서 벗어나기가 쉽지 않다는 거죠 물론 임대인과 임차인의 합의에 의하여 월차임을 인상할 수가 있는데요 그것도 상한선을 종전에는 2018년 1월 26일 그것도 9%이내 였던 것을 5%이내로 개정했으니 5% 이내에서 증액하라는 겁니다 그러나 대통령령으로 보증금액을 초과하는 임대차에서는 5%이내라는 것에 대하여 구속을 받지 않습니다 대통령령으로 보증금액을 초과하는 것은 상가건물임대차보호법 시행령 제2조 적용범위에서 대통령령이 정하는 보증금액이 서울은 9억원이니까 환산보증금이 9억원을 초과하는 상가임대차는 연리5%라던가 증액후 1년 이내 5%라던가 하는 차임증감청구권의 저촉을 받지 않습니다 그러나 계약 기간에, 일방적으로 임대인이 임차인에게 월차임을 증액하는 것은 사실상 불가하다고 봐야합니다 원칙적으로 계약이란 임대인과 임차인이 계약기간과 지급할 금원에 대하여 청약과 승낙에 의하여 약정한 것이고 이는 곧 계약의 구속력을 갖추고 있기 때문에 법적으로 계약기간 중도에 월차임등을 증액하기란 어렵습니다 물론 계약기간 도중에 임대인과 임차인의 합의에 의하여 월차임의 증액이 있을 수도 있습니다 2 상가건물의 환산 보증금은 어떻게 계산하나요? 상가건물은 주택과 달리 환산보증금으로 처리되는데요 환산보증금의 계산 방법은 임차보증금 더하기 월차임 곱하기 100하면 환산보증금이 나옵니다 예를 들어서 보증금 5000만원에 월차임이 200만원이면 환산보증금은 5000만원 더하기 월차임 200만원 곱하기 100을 하면 2억5천만원, 이 금액이 환산보증금입니다 3 실제 상가건물 임대료를 계산해봅시다 보증금 5000만원 월차임 200만원이라고 할 때 (환산보증금 적용 임대료 증액) 1) 환산보증금 계산 증금 5,000만원+월차임 200x100=25,000만원 2) 5% 증액 계산 25000만원 x 5%=1250만원 3) 증액 후 총 보증금액 25000만원 +1250만원=26,250만원 (월차임만 증액하는 경우) 1) 26,250만원 – 5000만원 = 21250만원 2) 21250만원 /100 = 212만5천원 (받아야할 월차임) 물론 이러한 금액도 임차인이 동의하지 않으면 상가건물 분쟁조정위원회의 조정을 받거나 소송으로 법원에서 결정하게 됩니다 두번째 계산방식은 환산보증금 적용을 하여 인상하는 방법입니다 이번에는 기준금리 적용 임대료인상을 하는 방식인데요 보증금과 월세를 모두 인상할 경우 보증금은 그대로 놔두고 월차임만 인상하는 방법 두 가지로 해보겠습니다 첫번째 보증금과 월세를 동시에 인상하는 방법은 간단합니다 보증금 5000만원의 5% = 250만원 +5000만원 = 5250만원 월차임 200만원의 5% = 10만원 + 200만원 = 210만원 다음은 보증금은 그냥 놔두고 월차임만 증액하는 방식으로 계산을 해보겠습니다 당초 보증금 500만원, 월차임 200만원 보증금 5000만원의 5% 증액분 =250만원 월세 전환시 250만원 /100=25,000원 (증액할 월세) 월세전환은 상가건물임대차보호법 제12조에 보면 월 차임 전환시 산정률의 제한 규정이 있습니다 상가건물임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다라고 나오죠 여기서 키워드는 낮은 비율이라는 것입니다 1 은행법에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 즉 위의 1번과 2번 두개를 모두 계산해서 낮은 비율을 적용한다는 것이죠 상가건물임대차보호법 시행령에 보면 제5조(월차임 전환 시 산정률) 제1항은법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할2푼을 말한다 라고 했고, 제2항에서는 법 제12조제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4 5배를 말한다 다시 계산하면 1번 1할2푼이니까 12%의 금액과 2번 기준금리에 4 5를 곱한 금액 두 개 중에서 낮은 금액으로 전환을 하라 이거죠 기준금리에 대하여 알아보면 2023년도 2/4분기 정책자금 기준금리는 3 2%로 전분기 대비 동결되었습니다 적용일은 2023년 4월 10일부터 2023년 7월 9일까지입니다 되었고 3/4분기의 기준금리는 아직 나오지 않았으니까 그냥 3 2%를 사용하여야겠네요 다시 정리하면 12%하고 기준금리 3 2곱하기 4 5로 하면 14 4%가 둘 중에 낮은 금액을 사용하라고 했으니까 12%로 환산해야겠네요 그럼 보증금 5000만원에서 5% 증액분 250만원을 월세로 전환하면 250만원 곱하기 12% 나누기 12개월은 ? 250만원 곱하기 12% 나누기 12개월은 2500000 x 0 12 / 12 = 25000입니다 월세 전환율은 2만5천원이 됩니다 당초 월차임이 200만원에 2만5천원을 증액하면, 증액하여 받을 수 있는 금액은 202만5천원이 됩니다 네 오늘은 상가건물임대차에서 계약기간 도중에 증액할 수 있는지와 환사보증금의 계산방법에 의한 월차임 증액방법과 환산보증금의 월차임 전환의 제한에 따른 월차임 증액방법에 대하여 알아보았습니다 감사합니다 전체보기영상