이제 서울의 대장은 한남3구역! 현재 진행상황 및 분석 #shorts #한남뉴타운 #재개발

안녕하세요. 양대표의 부동산연구소입니다. 오늘은 대한민국 광복이래 최대 재개발지역인 한남뉴타운에 대해 알아보겠습니다. 한남뉴타운은 용산구의 한남동, 보광동, 이태원동, 동빙고동 일대 약 111만 205㎡(33만5837평)를 재개발하는 대형 사업으로 용산구에서 가장 규모가 큰 사업일뿐만아니라 1구역을 제외한 약 12,076세대로 대한민국 최대 재개발지역입니다. 한남동은 나인원한남, 한남더힐, 유엔빌리지 등 우리나라의 최고가 아파트 및 고급 빌라등이 즐비한 지역입니다. 서쪽에는 용산공원이 자리하고 있고 남쪽에는 한강을 끼고 있으며, 북쪽에는 남산이 있어 아파트 향이 남향 받이에 위치한 전형적인 배산임수 지형으로 풍수지리적으로 우리나라 최고의 명당 위치라 할 수 있습니다. 또한 뒤쪽으로는 남산터널을 통해 명동 충무로 동대문으로 진입하기 좋으며 강 건너에는 강남과 서초동이 위치하고 있어 생활인프라 및 편의시설, 병원등을 쉽게 이용할 수 있는 최고의 입지라 생각듭니다. 또한 서울의 최중심인 용산구의 핵심 주거지로 떠오르고 있으며 용산국제업무지구, 용산공원 복합시설 조성, 신분당선 연장 등 여러 개발 호재도 있어 앞으로도 더 유망한 지역으로 서울 부촌의 핵심 입지가 될 것으로 보입니다. 한남뉴타운은 5개 구역으로 나누어져있는데요. 그중 가장 핫한 한남3구역을 알아보겠습니다. 3구역은 한남동 686번지 일대로 구역면적은 약 11만6884평, 신축 연면적은 약 31만7322평으로 한남뉴타운 구역중 최대규모이며 입지가 좋아 인기가 가장 높은 지역으로, 23년 10월 30일부터 주민 이주를 시작했습니다. 2003년 11월 한남뉴타운지구 지정 이후 약 20년 만입니다. 2009년 10월 서울시 재정비촉진계획 결정으로 구역 지정된 지역으로, 2012년 9월 조합 설립 후 2019년 3월에 사업시행계획이 인가됐고 이후 조합은 2020년 6월 현대건설 디에이치 한남을 최종 시공사로 선정해 2022년 7월 임시총회에서 관리처분계획을 수립, 8월 인가신청서를 제출했으며 구는 최종 검토 후 23년 6월 관리처분계획을 인가했습니다. 총 5816세대와 상가 464호 등이 들어서며, 지하 6층 ~ 지상 22층으로 197개 동으로 이중 일반분양은 831세대이며 나머지 40세대는 보유시설로 지정됩니다. 임대주택은 876세대이며, 평형도 16.3평 부터 45.7평까지 다양하게 구성되어 있습니다. 현재 중대변경으로 197개동에서 107개동으로 줄여 동간거리 확보를 하여 총 5816세대에서 6190세대로 374세대 증가해서 재분양 신청하였으며, 비례울 8%상승으로 4400억 사업성 개선으로 조합원 추가분담금이 약 1억씩 감소될 것으로 예상됩니다. 구역 내 이주 대상은 관리처분계획인가 기준으로 총 8천300여 가구로, 이 중 세입자가 6천500여 가구이고 상가 세입자 손실보상 절차 진행 등 대규모 이주임을 감안해 2년 정도 소요될 것으로 예상하고 있습니다. 한남 3구역의 디에치한남은 단지내 현대백화점이 들어오며 이주가 2년이상 소요가 되고 2025년 말 착공, 2029년 입주예정입니다. 3구역은 총 7개의 블럭으로 나눠져 있으며 평형에 따라 위치가 좋은 자리는 한강변쪽에 낮은 평형은 뒤쪽에 배치가 되어 있습니다. 그러다보니 나중에 위치에 따라 프리미엄이 많이 차이가 날 것으로 예상됩니다. 이주비도 역대급으로 2조 7천억 규모로 책정되었는데 추가 이주비까지 신청하면 약 3조원이 넘게 될 것으로 보입니다. 반포주공1단지 1조 5천억, 둔촌주공 1조 3천억보다 훨씬 많은 규모이다 보니 그 파급효과가 내년 상반기부터 주변 임대나 매매시세에 영향을 미치게 되게 될 것으로 보입니다 투기과열지구내이면서 23년 6월 23일에 관리처분계획 인가가 고시 됐기에 인가부터 소유권 보존등기이전까지 조합원 지위 양도가 금지 되기에 지금은 매수하면 안될 것이며, 물론 예외적인 양도 조건들도 있긴 하지만 요건을 엄격히 지켜지지 않을 경우 현금청산을 당할 수 있기에 주의하시기 바랍니다. 대한민국의 모든국민이 부동산으로 부자가 되는 그날까지 양대표의 부동산 연구소가 함께 하겠습니다. 감사합니다. 부동산 컨설팅/중개 문의 : 010-3679-6651 , [email protected] *본영상에서의 정보는 참고용으로만 사용하시기바랍니다. 투자에대한 책임은 투자자 본인에게 있음을 말씀드립니다.