부동산 매매계약서 다운계약서, 업계약서 작성하면 무조건 손해! | 법무법인 효현 김재권 변호사 | 양도소득세, 공인중개사, 계약해제

안녕하세요 법무법인 효현 대표변호사 김재권입니다 이번 시간에는 ‘부동산 매매계약 시 다운계약서, 업계약서를 작성하면 무조건 손해’라는 주제에 대해 함께 공부해 보기로 하겠습니다 ● 먼저 다운계약서, 업계약서란 무엇일까요? 부동산 매매를 하는 과정에서 양도소득세 등 관련 세금을 적게 내기 위해 실거래 가격보다 낮춰서 신고하거나 높여 신고하는 이른바 ‘다운(down)계약서’나 ‘업(up)계약서’를 작성하는 사례가 적지 않습니다 ​즉, 다운계약서는 매도인으로서는 매매대금을 낮춤으로써 양도소득세를 절감하고, 매수인으로서는 취득세를 낮춘 금액만큼 적게 내는 이득이 있으며, 업계약서의 경우 매수인이 향후 재매매시 양도소득세를 적게 내는 이득(취득가격 높여 양도차익을 줄임)이 있기 때문에 활용되고 있습니다 다만 업계약서 작성 시 매수인은 취득세를 더 내야 하겠지만 향후 매도시 양도소득세 절감금액이 훨씬 크기 때문이죠 또한 매도인이 업계약서 작성에 협조해 주는 경우는 원래 양도소득세 감면을 받기 때문에 매매가격을 올려도 양도소득세 부담이 가중되지 않는 경우에 한하겠지요 특히 주택가격의 급등하는 시기에 양도차익의 증대와 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등으로 인하여 양도세를 줄이려는 의도로 다운계약을 하는 사례가 많이 생기고 있다고 보여집니다 ● 다운계약, 업계약서도 민사적으로 유효할까요 대법원은 다운(업)계약서에 대해 무효는 아니라고 봅니다 (대법원 2007 6 14 선고 2007다3285 판결) 즉, 다운(업)계약서가 ‘사회질서에 반하는 법률행위로서 무효인지 여부’에 관하여, 대법원은 “소득세법령의 규정에 의하여 당해 자산의 양도 당시의 기준시가가 아닌 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 양도가액으로 하는 경우, 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없다 ”라고 판시하였습니다 ● 다운계약, 업계약서 작성 시 어떤 처벌을 받을까요? ▶ 부동산거래신고법, 공인중개사법상 과태료 먼저 부동산거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1,3항에서는 “부동산의 매매계약 등을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다 공인중개사법상 개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다 ”라고 하여 ‘부동산 실거래가 신고제도’를 규정하고 있습니다 이렇게 신고된 거래가격은 허위신고 여부 등에 대한 자격 검증을 거친 후 그 결과가 국세청 및 시·군·구청 세무부서에 통보되어 향후 과세자료로 활용된다고 하네요 다운계약서, 업계약서를 작성하는 것은 거짓으로 실거래 신고를 함으로써 위 부동산거래신고법상 실거래가 신고제도에 위반한 것으로서, 매매당사자나 중개한 공인중개사에게 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다 (28조 3항) 나아가 다운계약 전과자가 5년 내 다시 하다 걸리면 추가로 3천만 원 이하의 과태료를 더 내야 한다고 하네요 다음으로 공인중개사가 다운(업)계약서 작성에 관여한 경우, 부동산거래신고법상 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 과태료가 부과될 뿐만 아니라, 공인중개사법상 ‘거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우’에 해당되어 중개사무소 개설등록이 취소되거나 6개월 이내의 업무정지처분을 받을 수 있습니다 (38조 2항 7호, 39조 1항 11호) 그 외 중개사에게는 2019 1 1 이후 현금영수증 발급의무 위반자에 해당되어 미발급금액의 20%에 상당하는 가산세를 부과합니다 영상을 통해 자세히 살펴 보겠습니다 【법무법인 효현】 ☎(053)759-6611 ※ 서울 상담 가능 대구 수성구 동대구로 348-15(범어동, 율촌빌딩 5층) 【법무법인 효현 홈페이지】 【법무법인 효현 카페】 【법무법인 효현 블로그】 #다운계약서 #업계약서 #양도소득세 #공인중개사 #계약해제 #효현 #대구변호사 #포항변호사 #구미변호사 #경산변호사 #안동변호사 사진, 이미지 = 게티이미지 코리아, 어도비 스톡