공실포비아로 배우는 상가투자공부
공실포비아로 배우는 상가투자공부 임대 임대 임대!!! 용산의 이태원 경리단길 이색적인 느낌의 식당, 술집이 많아 젊은이들이 몰려드는 '핫플레이스'지만 곳곳에 '임대 문의' 전단지가 붙어 있습니다 경리단길 상권이 이처럼 쪼그라들고 있는 것은 기본적으로 내수경기 침체의 결과입니다 하지만 장사가 안 되는 것은 어딜 가나 마찬가지입니다 자영업자들의 체감경기는 얼어붙은 지 오래입니다 높은 임대료와 인건비 부담 때문에 열심히 일하고도 적자를 보는 곳이 줄줄이 폐업에 나서면서 서울 주요 상권은 최근 '공실 포비아'가 확산되고 있습니다 신사동 가로수길과 압구정 로데오거리 상황도 비슷하거나 더 심각합니다 한국감정원에 따르면 서울 소규모 상가 공실률은 지난해 2분기 2 9%에서 올해 2분기 3 7%로 0 8%포인트 높아졌으며 강남은 3 4%에서 4 7%로 1 3%포인트 올라 서울 평균을 앞질렀습니다 지방과 신도시 경우는 더욱 심각합니다 1층 상가 모두에 ‘임대문의’ 전단지가 붙은 곳이 있고 어떤 곳은 90%이상이 공실인 경우도 있습니다 공실천지입니다 안녕하세요 오늘은 상가투자를 주제로 이야기하겠습니다 상가투자는 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자 방식으로, 특히 임대 수익이 주요 수익원입니다 우리나라의 경우는 부동산의 가격을 정할 때 임대수익이 기준이 아니라 향후 오를 가격으로 정하기에 고평가가 대부분입니다 상가도 마찬가지입니다 만약 임대수익이 월4백만원이면 4% 임대수익을 고려하면 매매가는 10억원정도의 가격으로 형성되는 것이 외국의 매매가격 계산법입니다 그런데 한국의 경우는 임대료가 4백만원이건 공실이 발생했던 간에 주변의 호가를 기준으로 보통 20억원 이상으로 매물을 내놓고 있습니다 간단히 계산해보더라도 공실이 없다는 전제하에서도 매매가 대비 2%가 안 되는 임대료입니다 4%의 이율로 대출을 받아 구매한다면 세금과 부대비용을 제외하더라도 2%의 손실이 매월 발생하는 것입니다 그래서 상가투자를 하기전에 미리 주변상권의 임대료 수준을 조사하고 임대료에 맞춘 성공적인 상가투자를 위해서는 몇 가지 핵심 요소를 반드시 확인해야 합니다 첫째, 입지 조건이 가장 중요합니다 유동 인구가 많은 지역, 교통이 편리한 곳을 우선적으로 고려하여야 합니다 둘째, 주변 상권과 업종 분석이 필수입니다 특정 업종이 과잉 포진되어 있거나 소비 패턴과 맞지 않으면 투자 리스크가 커집니다 셋째, 수익률과 초기 투자 비용을 꼼꼼히 계산해야 합니다 높은 임대료를 예상하고 투자했지만 공실이 발생하면 오히려 손해로 이어질 수 있습니다 넷째, 부동산 시장 변화와 정책적인 영향을 항상 살피는 것도 중요합니다 안정적인 수익과 장기적인 가치를 원하신다면 충분한 분석과 계획이 필수입니다 또한 상가투자에서는 계약 조건도 꼼꼼히 검토해야 합니다 임대차 계약 시 보증금, 임대료, 계약 기간, 갱신 조건 등을 충분히 확인하고, 필요하다면 전문 법률가의 도움을 받는 것이 좋습니다 특히 권리금이 오가는 경우 정확한 가치 평가와 거래 내역 확인이 필요합니다 아무리 좋은 입지와 조건을 갖췄더라도 현실적인 관리와 유지가 동반되지 않으면 성공적인 투자로 이어지기 어렵습니다 따라서 투자 후에도 지속적으로 시장 흐름과 상가 운영 상태를 점검하며 대비책을 마련하는 것이 필요합니다 공실포비아는 이러한 상가투자의 주요 리스크 중 하나로, 공실 상태가 길어질 경우 발생하는 경제적 손실에 대한 두려움을 뜻합니다 공실을 최소화하려면 실수요자 중심의 접근이 중요합니다 이를 위해 해당 지역의 상권 변화와 소비자 니즈를 예측하는 데이터 분석이 필수적입니다 섣불리 부동산 업자들의 말만 믿고 투자하시면 큰 낭패를 볼 수 있습니다 다양한 업종에 적합한 상업용 공간을 계획하여 리스크를 분산하고 공실 가능성을 낮추는 것도 좋은 방법입니다 공실포비아를 극복하기 위해 무엇보다 중요한 것은 철저한 사전 준비와 관리입니다 상권 조사부터 임대 조건, 유지 보수 계획까지 꼼꼼히 점검하고 실행에 옮긴다면 리스크를 크게 줄일 수 있습니다 상가투자를 고려할때는 반드시 임대수익의 가능성을 먼저 체크하여야 합니다 주변의 호가를 믿고 조금 싸다고 투자하시면 실패의 확률이 높습니다 상가투자는 실거주를 할 수 있는 아파트와 다릅니다 더욱 신중한 접근이 필요합니다
