강남 말고 강북 사라 ( 부동산 하락 아파트 및 지역 비교분석 ) | 이경민의 부동산하이킥 ( 부동산 강의 / 부동산 상담 )( 이경민 부동산 전문가 )

강남 말고 강북 사라 ( 부동산 하락 아파트 및 지역 비교분석 ) | 이경민의 부동산하이킥 ( 부동산 강의 / 부동산 상담 )( 이경민 부동산 전문가 ) 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다. 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 전문가 이경민 대표가 여러분들의 고민을 부동산 강의 형식으로 전략과 계획을 세워 해결 방안을 제시해서 해결 해 드립니다 영상에서 다뤄드리는 주요 내용으로는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 등 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자 내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 부동산 전문가 강의를 온라인에서 함께 하세요!! 상담문의 02. 6951. 2482 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 주요설명 부동산 고민 상담을 부동산 강의 형식으로 풀어드리는 직언직설 시간입니다. 오늘 사연자분은 무주택자 로서 8억 자금으로 부동산 하락장 투자를 계획하고 계시는데 송파구 잠실 파크리오 26평 아파트를 보고 계시는데 매수해도 될지에 대한 문의였습니다. 저는 반대 의견을 드렸습니다. 지금 부동산 하락 투자에 있어 가장 중요한건 비교분석을 통해 이해타산을 명확히 구분해야 실패하지 않고 성공할 수 있는 투자전략이 나오기 때문에 파크리오 아파트도 좋지만 다른 지역을 추천드렸습니다. 우선 부동산 투자자 기본원칙은 수익률입니다. 투자금 대비 수익률을 극대화 하려면 비교분석이 필요합니다. 우선 a 라는 파크리오 26평 중층 기준 현재 시세 매매 15.5억 / 전세 7.5억 / 투자금 8억인데 향후 거래량 회복후 집값 반등이 이어지는 시기가 찾아온다면 한번 찍었던 고점 금액 기준까지 최대치 상승한다고 가장해본다면 전고점 20억 까지 상승으로 약 4.5억 양도차익이 발생될겁니다. 추후 얼마까지 반등할지 모르지만 한번 찍었던 전고점 기준은 언젠간 다시 회복할 수 있는 금액대로 볼수 있기 때문에 기준을 삼아봅니다. 다만 송파구는 규제지역으로서 양도세 과세가 되어 약 1.7억 양도세 발생되어 실질수익은 2.8억이 발생될겁니다. 투자금 8억 /양도차익 2.8억 /수익률은 35% 밖에 되지 않습니다. 만약 B라는 양천구 신정동 목동 아델리체 35평 을 매수한다면 수익률은 달라집니다. 중층기준 매매 13억 / 전세 6.5억 / 투자금 6.5억 매수후 똑같이 전고점 18억 회복시 시세차익 5억이 발생됩니다. 그리고 비과세 대상입니다. 당연히 b가 훨씬 투자처로 적합합니다. 만약 c라는 강북 장위뉴타운 아파트 투자를 계획한다면 또 다른 스토리가 나옵니다. 장위 코오롱하늘채 아파트 25평 중증기준 매매 7.5억 / 전세 4.5억 / 투자금 3억 기준으로 보면 a,b 가 좋아보이지만 동일한 투자금으로 2채를 매수할 수 있습니다.전고점 10.5억 회복시 차익은 3억이지만 2채기 때문에 6억이 발생됩니다.다만 동시에 취득시 첫번째집은 과세 두번째 집은 비과세라 양도차익 3억 양도세 1억으로 총 양도차익은 5억이 발생되어 b와 동일한 수익률을 가져갈 수 있습니다. 그렇다면 입지가 좋은 목동 일대가 더 좋아보이지만 목동 아파트는 13억 매수후 전고점 20억 매도를 기준했기에 12억이 초과되어 고가아파트 양도세 과세가 발생됩니다. 양도세는 1.2억이 발생되어 b 아파트는 양도차익5억이 아니라 실질수익이 3.8억이 발생되어 c의 아파트2채가 훨씬더 큰 수익률을 가져갈수 있게 됩니다. 따라서 수익률을 보면 (A 아파트) 투자금 8억 / 차익 2.8억 /수익률 35% (B 아파트) 투자금 6.5억 / 차익 3.8억 / 수익률 58% (C 아파트) 투자금 6억 / 차익 5억 / 수익률 120% 로 투자자 관점에서 봤을때 강남 아파트 , 목동 아파트가 아닌 강북아파트 2채가 훨씬 큰 수익을 얻을 수 있는 상황이 나올겁니다. 부동산 상승에 있어 상승률은 똑같이 나옵니다. 다만 상승하는 시차가 다를뿐입니다. 따라서 부동산 하락장 투자에 가장 적합한 투자는 명성 및 지역이 아니라 실속입니다 #부동산하락 #부동산매매 #아파트투자