[부지런TV] 수익형 vs 시세차익형? 상승장에 어떤 투자를?

부동산 시장에서 살아남는 방법을 알려드립니다 ▶ 부지런 카페 바로가기: ▶ 부룡 블로그 바로가기: ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ Q 평택 고덕신도시 구축 주택이 있거든요 주택이요? 그것을 팔지 아니면 밀고 원룸을 지을지 고민이 있어서요 당황스럽긴 하네요 갑자기 제가 질문 하나 있는데요 원룸 이라고 말씀하셨는데 점포용 주택인가요? 순수하게 원룸인가요? 공법상으로는 다 가능하다? 19세대까지 가능해요? 8세대 2층까지만 지어서 그렇다면 물어보실게 있나요? (고덕 구축주택) 팔아서 수도권에 사고 싶기도 하고 뭐를요? 서울에 뭐를 사고 싶다는 거죠? 위례신도시 사고 싶었는데 작년에 놓쳐가지고 일단 먼저 본인이 목표로 하는 것을 선정하셔야 될 것 같아요 왜 그러냐면 지금 전혀 다른 분야잖아요 쉽게 말하면 이거예요 타조알이 맛있을까? 계란이 맛있을까? 라고 하는 거랑 똑같은 느낌이라는 거죠 타조알인지 계란인지 먼저 선택하시고 난 다음에 요리를 무엇을 할 것인지를 고민을 하셔야 하지 않을까요? 왜 그러냐면 분야가 달라요 위례 신도시 라고 하는 거는 솔직히 말해서 아파트에 살고 싶어서 그런 거예요? 수익 때문에 그러신 거예요? 분당에 살고 있는데 투자를 평택에 했어요 근데 10년이 되었는데 팔고도 싶고 아니면 신도시가 들어온다고 해서 좀 더 놔둘까 단순히 서울이냐 뭐냐가 중요한 게 아니라 거기서 가지고 있는 주택은 지금 말씀한 대로라면 수익형부동산 이거든요 위례신도시는 그냥 아파트예요 서로 다른 물건 이거든요 더구나 얘는 시세차익형 부동산 이에요 위례신도시는 질문 자체를 정리를 하게 되면 어떻게 정리를 수가 있느냐 시세차익형 투자를 할까요? 수익형 투자를 할까요? 에 대한 질문이에요 오! 제가 정리를 잘 했죠^^ 근데 있잖아요 수익형 물건과 시세차익형 물건을 얘기를 할 때는요 서로 보는 관점이 완전히 달라요 사실 솔직히 말하면 이번 상승장에서는 상승장이 오는 시기에는 무조건 뭐를 해야 되냐면 수익형 투자를 하셨어야 돼요 시세차익형 투자! 제가 정신이 잠깐 나갔네요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 생각은 시세차익형인데 입에서 나가는 것은 수익형이었네요 시세차익형 투자를 하셨어야 된다고요 근데 지금 그 상황을 놓친 상태에서 이도저도 아닌 거거든요 더구나 지금 평택 얘기하셔서 그런데 평택에서 용이지구 소사벌지구 거기 점포용 주택 부터 시작해서 평택에서 지난 몇 년간 엄청나게 원룸주택 붐이 일었던 시기가 과거 있었죠? 그 시점에 그거를 따라서 들어가셨는지는 모르겠어요 돌이켜 보면 그 시기가 부동산침체기 였죠 서울수도권지역이 그때 그랬단 말이죠 즉, 수익형 부동산은 원래 침체기에 수익형으로 가는 게 좋아요 그래서 사실 수익형 부동산과 시세차익형 부동산은요 본인이 선택을 해야해요 무엇을 할 것인지 한 6억가지 갔는데 지금은 시세가 그렇게 안되거든요 그래서 5억에 팔까? 아니면 원룸을 지을까? 고민을 하고 있어요 그거에 대한 판단은 결국은 제가 해 드릴 수 있는 건 아닌 거에요 왜 그러냐면 제가 왜 남의 집에 왜 남의 집에 여러가지 이유는 모르잖아요 제가 그것까지 저한테 맡겨시면 집에 있는 모든 재산 저한테 맡기시죠 랑 똑같아요 물론 맡을 생각 없어요 걱정하지 마세요 그런 거랑 똑같은 거기 때문에 저는요 수익형부동산 이라고 하는 부분을 원래는 수익형 부동산을 저같은 경우는 그 침체기에 공법상 지을수는 땅과 또는 그런 집 리모델링을 하거나 건축을 할 수 있는 그런 땅을 경매로 낙찰 받는법을 선택해요 침체기라 땅값이나 뭐나 제대로 안 나오죠 그럴 때 더 후려쳐서 살 수 있는 시기잖아요 수익을 낼 수 있는 다양한 방법을 선택을 하는 게 제일 좋은 거거든요 근데 지금은 이미 가지고 있어요 내가 수익을 낼 수 있는 기회는 다 놓치고 지금 저쪽에 분위기가 활활 타오르고 이쪽에 관심이 없는 시기에 (이쪽) 이걸 팔려고 드니 이게 값이 나가냐고요 이게 전형적으로 시기랑 역행하고 있는 투자가 되는 거죠 그러니까 저는 지금 파느냐 안파느냐가 중요한게 아니라 본인이 시세차익형 투자를 하고 싶은지 수익형 투자를 하고 싶은지를 먼저 선택하는게 맞지 이거 할래요 저거 할래요는 중요한 게 아니에요 저 방식으로도 성공할 수 있고요 이 방식으로도 성공할 수가 있어요 다만 이 방식으로 성공하든 저 방식으로 성공하든 가장 중요한 것은 내가 투입비용을 얼마나 적게 하느냐 에요 이렇게 해가지고 해서 많은 이쪽에서 수익을 예를 들어서 월세 가지고 괜찮게 나온다더니 이래서 하면 모르겠는데 평택 같은 경우도 월세도 많이 낮아졌죠? 여긴 삼성때문에 원룸을 짖기만 하면 월세가 다 나가는 그럼 괜찮은 거네요 얼마 전에 사실 거기 미군부대 빠져나가고 뭐 예전에 되게 안 좋았었잖아요 그렇다고 한다면 계산을 넣어 보시고요 저는 그렇게 생각해요 본인이 투자를 했던 위례신도시가 얼마나 오를지 대충 계산을 때려서 갈 수 있다 라고 하는 수익과 물론 그러기 위해선 여기에 또 미쳐야 되겠죠 열심히 공부하고 그렇게 해서 지었을 때 나오는 수익과 퍼센티지가 이런 걸 따져 보시구요 지금 현재 내가 제일 가능성이 있고 제일 하기 쉽고 또는 효율적으로 운영할 수 있는 게 뭘까? 를 판단해서 움직여야지 지금 분위기가 이렇게 이렇게 움직이니까 일로 갈까 절로 갈까 라고 하게 되면은 속된 말로 아까 말씀드렸던 것처럼 시기에 맞지 않는 매도 시점을 찾는 상황이 발생 돼요 위치가 좋다고 한다면 짖는거 괜찮죠 더구나 2층을 짖는다 라고 한다면 들어가는 비용도 별로 없는 그런 상황이잖아요 그랬을 때 그렇게 투입했던 비용 대비 월세 다해서 수익률을 따져보시고 그 다음에 거기서 받는 돈으로 속된말로 내가 편하게 살 수 있는지 없는지도 따져 보셔야 될 거고 그리고 난 다음에 위례신도시 지금 하는데 위례신도시가 더 오를지 안 오를지는 분석해봐야 알죠 그런 상태에서 막연하게 위례신도시랑 사랑에 빠지면 큰일 나요 오를 거에 사랑을 빠져야 되니까 일단은 제가 볼 때는 지금 이자리에서 비교를 해서 이게 더 낮다라고 말씀을 드릴 수는 없는 게 수익형 부동산과 시세차익형 부동산 이기 때문에 지금 딱히 뭐 하긴 애매한 부분이니까 그리고 제가 평택에 수익형 부동산에 분위기는 잘 몰라서 정확히 말씀드릴 수는 없을 것 같아요 위례신도시 자체로만 보면은 괜찮기는 해요 하지만 일단 가지고 있는 물건이 기회가 좋을 수 있다 라고 하면 조금 더 알아보신 다음에 수익이나 이런 걸 따지셔가지고 또 그게 수익이 높으면 아시죠? 지어서 수익이 높으면 매매가가 올라가는 거 아시잖아요 역산해서 계산 되니까 시세차익도 나올 수 있는 거잖아요 그 5억에 산다는 건 지금 현재 모습 있잖아요 투자에서 제일 현명한 방법은요 개발을 하는 거예요 지금 말씀하신 거 5억에 산다고 하는 거는 그 사람이 5억에 사고 뭔가 돈이 된다고 생각하니까 사는 거잖아요 지금 현재 날 계란이기 때문에 그런 거예요 그 날 계란을 본인이 사서 날 계란에다가 소금 치고 파 넣고 그래서 뭔가 맛있는 요리를 하면 그걸 가지고 만들어서 10억에 팔면 4억이 남는 거예요 이것저것 하면 예를 들어서 그런 게 뭔가 있으니까 그렇게 하는 거일 수도 있는 거거든요 그거를 내가 할 수도 있는 거거든요 즉, 본인이 물건을 지어서 총 들어가는비용 따져보고 월세가 확실하다 라고 하면은 아까 말씀드렸던 것처럼 수익 금액으로 해서 역산해서 매매가가 산정되는 건 알고 계시죠? 그러면 얼마에 팔 수 있겠다 근데 내가 땅값 얼마? 내가 샀던 가격 얼마? 그 다음에 건축비 얼마? 했는데 그 이상 팔 수 있는데 시세차익 볼 수 있다 라고 하는데 그 시세차익이 위례신도시의 시세차익 보다 괜찮다 그러면 훨씬 더 가능성이 높은 거잖아요 그 부분까지는 고민 하셔야 돼요 지금은 그거를 할 엄두를 못 내시는 부분도 있는 거 같거든요 땅인지 주택인지 모르지만 가지고 계신데 그걸 다 따져 봐야죠 원래 빌라 짖는 사람들이 왜 돈 벌어요? 그렇게 해서 돈 버는 거예요 근데 그 분들 왜 망해요? 아파트 가격이 오를 때 빌라 안 사거든요 그때 무리하게 들어가서 망하는 거거든요 지금 본인이 어떤 선택을 할지는 지금 말씀드렸던 것처럼 지금 부동산 그거를 지어서 얼마에 매도할 수 있고 월세 얼마 받을 수 있고 그거에 다라 가격 책정 되는 부분이 있으니까 그런 부분을 한번 고민 하시는 게 좋지 않을까 싶어요 제가 볼 때는 이쪽 저쪽이든 다 기회는 있을 것 같거든요 그거를 저한테 모든 재산을 맡기시면 안 돼요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ