서울 은평구 갈현 1구역 재개발 프리미엄변화 및 진행사항 총정리!

갈현 1 구역 재개발 프리미엄 변화입니다 1년 전에 비해서 투자금액이 대폭 조정되었고 이제는 몇 개월 전 대비 프리미엄이 3000에서 5000 상승해서 거래되고 있습니다 갈현 1 구역은 은평구에 위치한 메머드급 대단지 재개발사업지입니다 교통환경은 지하철 3호선과 6호선 환승역인 더블역세권 연신내역으로 지하철역과 도보 이동시 10분 거리로 교통 호재로는 2024년 개통예정인 수도권광역급행철도 GTX-A노선이 지나가고 '은평새길'과 '평창터널' 구축이 가시화 단계에 들어가는 등 교통환경은 더 좋아질 것을 전망됩니다 갈현 1 구역 재개발 사업개요입니다 사업지는 은평구 갈현동 41가길 36 일원에 23만 8천966제곱미터 32개 동 지하 6층 지상 22층입니다, 건폐율 32 58 용적률 230 34%입니다 세대수는 총 4116세대 조합원 및 일반분양이 3496세대 임대주택 620세대 조합원만 2677명, 일반분양률 30 5%입니다 시공사는 롯데건설 북한산 시그니쳐캐슬이고 현재 조합원 분양신청은 끝난 단지입니다 갈현 1 구역 추진 현황입니다 갈현 1 구역은 2005년 2월 추진위원회 승인 후 2015년 12월 조합설립인가를 받았습니다 2019년 1월 사업시행인가를 거쳐 2022년 5월 6 관리처분인가를 획득했습니다 2022년 8월부터 올 2월까지 6개월간 이주를 마무리하기로 하였으나, 아직 다 하지 않았고 현재 98%가 이주를 완료하고 100여 세대 가 아직 이주를 못하고 남아있는 상태입니다 철거는 구청과 협의 중인데 23년 하반기쯤 허가를 받아 휀스를 치고 철거를 시작하면 구역이 넓어 1년 정도 예상 하니까 2024년 하반기쯤 철거가 완료되고 2025년쯤 착공이 되지 않을까 갈현 1 구역조합에서 그렇게 예상을 하고 있습니다 공사기간 42개월 예상하면 28 ~ 29년 전후 준공 예상입니다 착공을 하게 된 이후 일반분양을 하게 될 것으로 생각합니다 갈현 1 구역은 계획상 84 타입 이상 일반 분양이 없습니다, 갈현 1 구역 투자를 고민중 이시라면 조합원 물건을 매수 하셔야 84타입 가능합니다 이주비대출은 무이자 40% 유이자 30%로 진행되어 도합 70% 대출이 됩니다 조합원들은 계약금과 중도금이 없습니다 잔금 시에 모든 소요 자금을 정산합니다 다시 말해 입주할 때까지 들어가는 자금이 없습니다 매우 좋은 조건입니다 일반분양가 예상? 일반분양가 평당 2800~ 3000만 원 정도로 25평형이 7억 2000 전후, 35평형이 10억 1500 전후 예상합니다 초등학교 부지문제 갈현동에는 갈현초등학교 한 곳 밖에 없어 구역 내 초등학교 신설에 대한 기대가 컸습니다 갈현 1 구역 기존 정비계획상 건축심의당시 초등학교 신설 부지 2344평을 확보하여 심의를 받았으나 서울시 교육청에서 조합 측에 추가로 확대요구 했습니다 서울시교육청의 요구에 대해 갈현 1 구역 조합 측은 “학령인구가 줄어든다는데 학교면적을 2배로 요구하는 것은 앞뒤가 안 맞는다 과도한 요구를 받아들이기 어렵다 보니 대의원대회를 열어 의견을 구했고 현재 학교부지 해제 수순을 밟게 된 것입니다 12월 10일 열린 갈현 1 구역 임시총회 당시 통과된 초등학교 부지를 해제하고 아파트 더 짓는 안건의 찬성 득표수는 1290표로 전체 조합원(2600명)의 49 6%에 불과한데도 조합 측에서 안건 통과를 강행했습니다 도정법 14조 6항에 따라 정비계획을 변경하려면 조합원 3분의 2 이상(1724명)의 찬성표를 확보했어야 했기 때문에 절차적으로 하자가 있다는 게 조합원들의 주장입니다 그러나 사업 지연은 불가피해 보입니다 조합의 의도대로 초등학교부지가 해제되고 건축계획 등이 변경될 경우 정비계획, 사업시행 계획 및 관리처분계획의 변경 등이 필요합니다 더욱이 이렇게 되면 조합원들은 법원에 ‘임시총회 무효 가처분을 신청’할 계획이어서 소송 결과에 따라 사업이 장기간 지연될 가능성도 있는 상황입니다