분양가 밑 뚫릴 가능성 높다!

은마 10억 폭락하자 강남4구 자이 분양가 9억대로 후려쳤다!! 강동구 길동 길동신동아1,2차를 재건축하는 강동헤리티지자이가 12월9일 입주자모집공고를 내고 총 1299세대 중 219세대를 일반분양 한다. 강동헤리티지자이 청약접수 일정이다. 강동헤리티지자이 분양 세대수다. 강동헤리티지자이 특별공급 세대 수다. 강동헤리티지자이 예상 분양가는 3624만원이다. 인근에서 분양한 둔촌동 더샵파크솔레이유의 평당 3630만원, 12월5일 입주자모집공고를 내는 둔촌주공 평당 분양가가 3829만원이었다. 이에따라 25평형 분양가가 더샵파크솔레이유가 8억9956만원으로 특공물량이 있었고, 둔촌주공은 9억5천만원으로 25평형 특공물량이 없다. 이와관련 강동헤리티지자이는 25평형 특공물량이 있다. 따라서 예상분양가는 더샵파크솔레이유와 비슷한 평당 3630만원으로 예상된다. 다만 이 경우 34평형 예상 분양가가 12억3420만원으로 중도금 대출보증 한도액을 넘어 중도금 대출이 불가능해진다. 예상컨대 이를 33평형으로 조율하면 11억9790만원으로 중도금 대출이 가능해진다. 일반공급 신청자격은 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시 지역에 거주하는 만19세 이상인 자다. 청약 신청자 중 같은 순위 내에 경쟁이 있을 경우 해당 주택건설지역인 서울특별시 2년 이상 거주자가우선한다. 강동헤리티지자이는 투기과열지구 및 청약과열지역의 민간택지에서 공급하는 분양가상한제 적용 주택으로 입주자로 선정된 날로부터 일반공급과 특별공급 당첨자 모두는 5년까지 전매제한기간이 적용된다. 1순위 청약자격이다. 세대주일 것 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입할 것 당첨자는 전용면적 85㎡ 이하는 가점제 100%, 85㎡ 초과는 가점제 50%, 추첨제 50%로 선정한다. 주택공급에관한규칙 개정 전이어서 추첨제 확대는 적용이 불가능할 것으로 보인다. 다만, 10월27일 이후의 입주자모집공고여서 비상경제민생회의 후속조치에 따른 혜택을 볼 것으로 예상된다. 주변 아파트 국토부 실거래가 현황이다. 고덕래미안힐스테이트 25평 21년10월 최고가 14억2천만원 대비 4500만원 하락한 22년3월 13억7500만원 이후 실거래가 없다. 35평 21년11월 최고가 16억9천만원 대비 1억9400만원 하락한 14억9600만원이다. 고덕그라시움 25평 21년10월 최고가 14억9천만원 대비 4억3천만원 하락한 10억6천만원이다. 34평 21년12월 최고가 18억8900만원 대비 2억5900만원 하락한 16억3천만원이다. 고덕아르테온 25평 21년2월 최고가 13억5천만원 이후 실거래가 없다. 34평 22년5월 최고가 19억8천만원 대비 2억3500만원 하락한 17억4500만원이다. 결론적으로, 강동헤리티지자이 33평 분양가 12억원대, 발코니 확장비 등 옵션비용을 포함했을 때 13억원은 현재 주변 대장아파트들의 국토부 실거래가와 비교했을 때 시세차익을 기대하기는 어려운 분양가로 분석된다. 여기에다 11월24일 한은이 3번째 빅스텝을 예고하고 있어 주변 아파트의 추가 가격 폭락이 이루어 질 경우 주변 아파트 시세가 강동헤리티지자이 분양가 아래로 뚫릴 가능성도 높다. 따라서 투자 목적의 청약은 절대 자제하고 순수하게 실거주 목적으로만 청약에 임하길 당부한다. '유재성의 부동산 추천' 블로그 https://blog.naver.com/so7079 대한민국 1호 부동산 추천 전문가 '유재성'입니다. 현재 블로그 및 유튜브 채널 '유재성의 부동산 추천'을 운영중입니다. 500회 넘는 부동산 세미나로 10만회 가까운 개인상담과 부동산 추천을 진행, '부동산 황금나침반'이라는 독보적인 부동산 입지분석 툴을 창안했습니다. SBSCNBC, 머니투데이TV, 이데일리TV, 서울경제TV, 팍스경제TV, 토마토TV 부동산전문위원으로 활동했습니다. 대원대학교 부동산과, 철도경영과 겸임교수를 역임했습니다.