부산 10년 뒤 천지개별할 동네는 어디일까? _ #망미2재개발 #망미5재개발 #망미재개발 #광안A #부산하이엔드아파트 #아크로광안
#부산재개발 #망미2구역 #망미5구역 #망미재개발 #부산초기재개발 #전국재개발 #재개발유튜버 #하루오분돈공부 #돈공부 #재개발 #부동산 #돈 재개발관련블로그 : 메일 dchwow2@naver com 안녕하세요 하루오분돈공부 하오돈입니다 오늘은 부산으로 가보겠습니다 부산에서 가장 많은 변화가 예상되는 곳 망미 재개발 구역들인데요 최근에 망미2구역과 망미5구역에 주목해야할만 한 이슈가 계속 나오고 있어 오늘은 부산 망미 재개발 구역에 대해서 소개해보려고 합니다 망미2구역 망미2구역은 수영구에 위치해 있으며 부산 지도를 보면 중심에 위치해 있다고 봐도 되며 해운대까지 빠르게 이동할 수 있다는 장점을 지닌 구역이다 최근에 구역명칭 변경 및 하이엔드 적용건과 관련하여 이슈로 떠오르는 구역이다 오래전부터 망미2구역 사업성과 미래가치가 높아 DL이앤씨의 하이엔드 급 브랜드인 '아크로' 적용을 요청해왔던 구역인데, 최근에 구역명을 광안A구역로 정식 변경하면서 하이엔드와 함께 변화가 정말 많이 진행될 구역으로 보인다 아크로는 서울에서 현재 가장 으뜸가는 브랜드로 지방도시에서도 아크로 적용이 가능할까 싶었지만 최근에 여러구역들에게 아크로 브랜드를 주고 있으며 망미2(광안A)구역 ACRO라는 브랜드와 함께 주목해야 할 구역으로 손꼽으고 싶다 망미2구역은 수영구 망미동 800-1번지 일원으로 지하철 3호선과 인접했다는 장점이 있는 구역이다 특히나 이 지역은 조합원이 현재 약 870명으로, 총 예상 세대수는 2,780세대가 들어올 구역이다 조합원수가 31%밖에 되지 않아 추후 비례율 상승과 조합원들이 가져가 혜택이 많을 것으로 예상된다 항상 제가 영상에서 언급하지만, 구역이 넓고 조합원 수는 작으면 작을수록 좋다 비단 비레율 뿐만 아니라, 사업의 속도도 조합원이 작은 구역이 잡음없이 빨리 흘러간다 아래 타입별 예상 세대수를 살펴보면 현재까지는 ACRO에서 제시한 정확한 타입은 안나왔지만 기존 타입에서 대형평수로 많은 변경이 있을 것으로 보인다 현재 나온 기존 타입은 84타입이 1,257세대가 넘는다 거의 50%달하는 주요 세대수인데, 40평대를 더 늘려 ACRO를 적용할 것으로 예상한다 기존 타입별 세대수(변경예정) 39타입 - 140세대 59타입 - 844세대 72타입 - 231세대 84타입 - 1,257세대 99타입 - 182세대 112타입 - 126세대 주변에 수미초와 광안중이 가까우며 망미는 홈플러스 및 코스트코, 수영팔도시장 등 생활 인프라가 잘 갖추어진 곳으로도 유명하다 현재 망미2구역은 관리처분인가를 기다리는 단계로 사업시행인가는 2008년이 되었지만, 오랫동안 사업이 지연되는 느낌이 있었지만, 최근에 ACRO라는 하이엔드 브랜드를 따내며 관심을 많이 받을 구역으로 선정되었다 가장 비슷한 시기에 조합설립이 되었던 대연롯데캐슬레전드도 입주한지 몇 년이 지났는데, 현재 망미2(광안A)는 상당히 지연된 축에 속한다 그래도 현재 상황은 지연이 오히려 복을 불러온 것 같기도 하고 비교적 최근에 ACRO가 적용되었기에, 어떤식으로 브랜드와 이미지가 형성될지는 시간을 두고 지켜봐야한다 벌써부터 아크로 광안이라는 브랜드로 사람들에게 인식시키려는 것 같다 지방도 역시나 하이엔드급이 이제 슬슬 들어온다 수주를 따내기 위해서도 서울에 이름있는 브랜드가 들어와야 지방도 혹하는 추세이기에 어떤식으로 부산에서 하이엔드 아파트가 선방을 할지 지켜봐야할 일이다 망미2구역은 주변으로 신축 아파트들이 전무하다 그래도 가장 가까운 망미동더샵파크리치(전용39평) 최근 7 5억의 실거래가를 찍었는데, 여전히 망미라는 동네 낙후된 이미지때문인지 다른 메인 구역들에 비해서 가격이 저렴하긴 하다 하지만 망미역 주변으로 망미2구역(광안A)가 들어선다면 함께 가치가 많이 상승하지 않을까도 싶다 개인적으로 부산에서 가장 주의깊게 봐야 하는 미래 대장 재개발 구역들로는 우동3, 망미2(광안A), 대연비치, 삼호가든 정도인데, 역시 사업성이 좋고 위치가 좋은 구역들은 하이엔드급 브랜드들이 들어오고 다른 구역들과도 차별이 되어질 것으로 보인다 그래서 재개발도 싸다고 무조건 잡기보다는 이제 사업성과 비례율을 미리 분석해보고 교통호재, 학군 등등 여러가지를 고르고 골라 비교하여 투자를 해야할 것처럼 보인다 망미2구역을 지난달 프리미엄을 조사해봤을 때 약 4,5억 이상의 프리미엄이 형성되었다고 했는데, 지금은 아무래도 더 올랐을지 싶기도 하고, 시시각각 변하기에 뭐라고 하기도 좀 그렇다 또한 해당구역은 비교적 재개발 진행된 지 오래되어, 최근 구역지정된 곳처럼 지분쪼개기나 다세대빌라가 많이 있어보이지 않고, 오래된 단독주택들이 비교적 많이 보이기에 섣불리 프리미엄이 얼마다라고 판단하기 힘들다 관심있다면 근처 부동산에 물어보는게 가장 빠를 것으로 생각된다 망미5구역 2022년 초부터 망미5구역은 어때요? 라고 물어보는 문의가 많아서 나름 분석을 해봤는데 최근 투자한 사람들이 많은지는 몰라도 시세가 많이 오른듯하다 요즘 같은 불경기에도 매물이 금방금방 빠지는 듯 보이고 아무래도 재개발이 돈 된다라는 인식이 워낙 강한 시기라 망미5구역은 망미주공아파트 바로 좌측으로 붙어있으며 현재 사전타당성 검토신청이 들어가 있는 단계이다 이미 활동하는 추진위구성이 되어있으며 언급한대로 주민동의단계를 거쳐 구청 및 각종 검토가 들어간 단계로 엄밀히 말하면 재개발 극초기인 곳이다 보통 사전타당성 통과까지 1년정도가 걸리는 것이 사실이며 해당 구역도 상가쪽 건물들이 많이 포진해 있어 어려움이 있었지만 상가구역들과 함께 재개발이 진행될 곳이다 초기 예상 면적은 약 98,000m2가 넘을 것으로 예상되고 있으며, 98,000m2가 확정적으로 구역지정된다면 약 1,800세대가 넘을 아파트가 탄생할 것으로 예상되고 있다 현재 조합원수는 850명정도 되는데, 해당 구역도 빠른 구역지정이 되어야 조합원수가 고정이 될텐데 약간의 변동이 있을수도 있다 망미5구역에 대한 여러 사람들의 의견을 들어보니 해당 구역은 추진위 구성 후 단 3개월만에 동의서 징구가 70%를 넘었다고 한다 2021년 9월에 수영구청으로 사전타당성 검토 신청이 들어간 상태로 현재 심의 대기중인 곳이다 빠르면 2022년 9월에 사타 통과 후 구역지정 심의가 논의되겠죠? 여러 공인중개소로 문의를 해봤는데, 매물은 간혹 나오진만 금방금방 소진되는 분위기이다 가끔 물어보면 현장 분위기를 띄우기 위해 허위매물로 장난치는 공인중개사들이 많기도 한데, 최근에 정말 매물 소진이 많이 되고 있는 것으로 보인다 현재 추진위원회 의견에 따르면 망미동 433번지 백조맨션 일부를 편입하려는 움직임이 있으며 이를 편입해도 노후도 및 호수밀도등은 이미 충족하기에 추후 지정고시에도 전혀 문제가 없다라는 추진위 의견이 있다 망미5구역은 현재 구역 내 다수 빌라와 노후주택이 혼재되어 있으며 오랫동안 주민들이 재개발을 하자라는 의견이 넘쳤던 곳이다 망미5구역 주변으로, 광안, 민락, 수영 재개발 구역들이 사타 통과 후에 프리미엄이 급상승하는 경우가 많아 망미5구역에도 어느정도 수요가 몰린 것으로 파악된다 현재까지 프리미엄은 1 6억원이상을 호가하고 있으며 추후에도 꾸준히 상승할 가능성이 있어보인다 망미5구역은 아직 사전타당성 검토단계임에도 불구하고 벌써부터 자이쪽에서 플랜카드등 수주전략을 펼치고 있다 개인적으로는 조금 신기한게 대전도 그렇고 광주도 그렇고 부산도 마찬가지로 사업구역 초기단계임에도 어디든 자이 플랜카드가 붙어있네요 따로 GS는 별도의 수주전략팀을 운영하고 있는 것일수도 있겠습니다 망미5구역은 평지로 이어진 구역이라기 보다는 어느정도 경사가 있는 구역이다 바로 밑으로 망미7, 망미8구역도 붙어있는 구역이지만 아직 사업 극초기 단계로 사타 통과 신청을 한 망미5구역을 현재 더 주의깊게 봐도 될 것 같습니다 재개발 투자를 하다보면 명의가 없어서 재개발 투자를 못하겠다라는 의견도 많이 전해진다 그런 사람들은 재개발 투자할시 토지나 도로에 투자하면 괜찮을 수 있다 부산같은 경우에는 60m2 이하인 토지는 입주권이 나오기에 소액으로 주택명의소진 없이 투자할 수 있다는 장점이 있고, 도로같은 경우에는 당연히 주택수 포함안되고 재산세도 안나온다는 장점이 있기에 접근하기 좋을수도 있다 망미5구역은 망미주공 맞은편 입지로 개인적으로 초 중 고 학군이 좋으며 센텀이나 광안리를 차로 20분내로 도착할 수 있다는 장점이 있다 또한 주변 여건이 나아지고 있으며 코스트코, 이마트트레이더스, 망미시장등이 위치해 있다 위치는 부산 초기재개발 구역중 개인적으로 가장 만족하는 곳이기도 하다 부산 뿐만 아니라 전국적으로 사전타당성 통과가 굉장히 까다로워졌지만 망미5구역은 주민들의 적극적인 협조가 있기 때문에 다들 사전타당성 통과가 임박했다라는 입장이다 물론 결과는 나와봐야 알겠지만 어느정도 보완사항을 분명히 전할테고 관심을 가져봐야할 구역으로 보인다
