부동산 경매 말소기준권리

부동산 경매 기초 권리분석 말소기준 권리입니다 #슬기로운 #부동산 #투자#부동산#경매#권리분석#말소기준권리 부동산 경매에서 말소기준권리는 늦은권리에 의해 앞선권리의 권리행사가 침해되서는 안되는 것이 기본입니다 예를 들어, 만약에 말소기준권리라는 것이 없다고 생각하고, 선순위 저당권이 경매를 신청해서 매각됐는데 후순위 가압류나, 지상권이 말소되지 않는다면 입찰자는 없고, 낙찰가는 하염없이 떨어질겁니다 이경우 선순위 저당권은 후순위 가압류나 지상권 때문에 손해를 보게 되는데 "순위에서 빠른것이 권리에서도 빠르다"는 말이 있듯이 앞선 권리인 저당권은 늦은 권리인 가압류나, 지상권등 다른권리에 의해 권리침해를 받으면 안되는 것입니다 그래서 우리는 말소기준권리라는 것을 기준으로 이후 권리는 원칙적으로 소멸시킨다고 알고 계시면 됩니다 경매는 금전채권을 반환받기 위해서 진행되므로 등기부등본상 금전채권이 말소기준이라 생각하시면 되므로, (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입등기일, 전세권(집합건물에서, 건물전체에 전세권을 설정한, 선순위 전세권,이 임의경매를 신청)이 말소기준권리가 됩니다 원칙 말소기준보다 빠른 권리는 낙찰자가 인수, 늦은 권리는 소멸이며 예외적으로 말소기준보다 빠르지만 소멸되는 권리, 늦었지만 낙찰자가 인수하는 권리도 있습니다 예를들어 말소기준보다 빠르지만 소멸되는 권리는 저당권을 피담보채권으로 한 지상권입니다 은행에서 토지에 대출을 해주면서 저당권을 설정했는데 건물이 신축된다면 담보가치가 하락하므로 저당권보다 순위가 빠르게 지상권을 설정하는 경우가 있는데 저당권실행으로 경매가 진행되면 지상권의 피담보채권인 저당권이 소멸되므로 선순위 지상권이라도 소멸됩니다 말소기준보다 늦지만 낙찰자가 인수하는 경우는 원인무효로 인한 후순위 소유권이전 가처분이 있습니다 소유권에 관한 다툼이 있어 후순위로 가처분을 하였지만 앞선 권리로 인해 경매가 진행될 경우, 경매 절차에서는 소멸되지만 소유권 다툼을 위한 본안소송의 결과에 따라 경매절차외에 후순위 가처분이 살아나 낙찰자에게 대항할수 있고, 소유권을 가져올수 있습니다 말소기준권리가 되는 것은 등기부등본에서 (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입등기일, 전세권(집합건물, 전체, 선순위,임의경매) 중 제일 빠른 것을 기준으로 하여 이후 권리는 소멸되는 것이 원칙입니다 만약 임차인이 있다면 임차인의 전입날짜 다음날에 대항력이 발생되므로 말소기준권리와 순위를 다투고, 확정일자에 의한 우선변제권으로 배당순위를 따져봐야 하며 만약, 선순위 임차인이 경매 배당절차에서 보증금을 다 배당받지 못한다면 낙찰자가 미배당금액을 인수해야 하는 경우도 있습니다