서울 이런 지역 조심(장위뉴타운 장위 4구역 6구역 10구역 청약 분양권-장위 자이 레디언트 무순위)이경민의 부동산하이킥(부동산 상담/부동산 강의/이경민 부동산 전문가)

서울 이런 지역 조심(장위뉴타운 장위 4구역 6구역 10구역 청약 분양권-장위 자이 레디언트 무순위)이경민의 부동산하이킥(부동산 상담/부동산 강의/이경민 부동산 전문가) 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다. 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 전문가 이경민 대표가 여러분들의 고민을 부동산 강의 형식으로 전략과 계획을 세워 해결 방안을 제시해서 해결 해 드립니다 영상에서 다뤄드리는 주요 내용으로는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 등 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자 내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 부동산 전문가 강의를 온라인에서 함께 하세요!! 상담문의 02. 6951. 2482 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 주요내용 부동산 투자 전반적인 고민을 부동산 강의 형식으로 해답과 투자전략을 제시하고 계획을 세워드리는 직언직설 시간입니다. 오늘 부동산 고민 사연자분은 장위 4구역 무순위 청약 당첨되신 분으로써 1주택자 + 1분양권 보유중에 계신 분입니다. 투자 목적으로 장기 투자 및 전망에 대한 문의를 주셨습니다. 저는 반대 의견을 드렸고 분양권 1년 이후 전매제한 해제시 전매를 하는 방향으로 추천드렸습니다. 그동안 분양가 상한제 아파트 전매 기한이 5년~10년 이고 현재 장위4구역은 8년 이었 습니다. 그런데 1.3 부동산대책 이후 전매제한 폐지가 소급적용 되었고 실거주의무 또한 폐지 소급적용이 되어 과밀억제권역 1년 및 실거주의무는 없어졌습니다. 아직 주택법 및 주택법 시행령 개정이 되지 않았지만 소급적용이 가능하여 1년 이후 분양권 전매가 가능합니다. 단기 목적 매도를 추천드린 이유는 분양권은 입주시점이 가장 중요합니다. 입주하는 시기에 부동산 시장의 흐름에 따라 아파트 가격 추이가 달라지기 때문에 그렇습니다. 우선 입주시점이 2025년 ~ 2026년이 될 것으로 예상되는데 그 시점은 대세 하락장 진입 시기와 맞물리며 강남4구 지역의 대규모 입주물량 여파가 집값 하락에 큰 영향을 미칠 것으로 보기 때문에 그렇습니다. 현재 통계상 입주물량이 잡혀 있지 않지만 철거 및 착공 중인 아파트만 약 5만가구가 넘습니다. 2025년 부동산 시장 전망 강의 영상에서 말씀드린대로 대내적 요인이 악화되는 시점이 찾아올 수 있으므로 입주시점 자체가 좋지 않습니다. 또한 장위 6구역 및 장위 10구역 일대도 현재 착공 및 착공준비 과정에 있기에 비슷한 시기에 입주할 가능성이 높습니다. 전세가 하락 및 매매가 하락이 계속 진행 될 수 있으며 장위뉴타운 일대 현재 계약갱신권 사용하신 분들로 인해 전세가격이 하락세에 머물러 있는것이 회복되기도 어려워 보입니다. 그런 상황에 강남발 입주물량 및 경기악화와 맞물리면 더더욱더 가격 상승이 힘들어 집니다. 1만 가구가 넘는 대규모 뉴타운 사업단지 및 대단지 아파트는 상승장땐 급격한 상승이 나올 수 있고 상승 동력이 높아 질 수 있지만 부동산 하락장 시기에는 최대 낙폭이 심해질 수 있는 단점이 존재합니다. 장위 뉴타운 내 아파트에서 같은 평형대 매도 호가를 계속 낮추거나 같은 아파트내에서도 다른동에서 계속 매도호가를 맞추는 경쟁으로 인해 낙폭이 심해집니다. 또한 실거주 목적으로는 장위 자이 레디 언트 분양가격이 84타입 기준 10억대라 고분양가고 해도 계약 진행해도 무방합니다. 개인적 기준에서 상승장 때 입주했더라도 최고점 14억 정도로 보기에 하락 바닥 가격에 매수한 격이 되기 때문에 나쁘진 않은 선택이 될 수 있습니다. 다만 투자 목적으로 접근한 분들은 결국 잔금을 전세 보증금으로 대체해야 하는데 입주시점 자체에 전세금을 4억대 ~ 5억 수준으로 보기에 결국 본인 자금을 5억~ 6억 들여 투자를 하는 꼴이 되는 겁니다. 투자금액도 많이 들어가며 고분양 가격에 시간은 시간대로 묶여 수익률이 저하됩니다. 차라리 같은 투자금 대비 현재 기축 아파트 내에서 낙폭이 큰 상급지역을 우선적으로 봐야 유리했을 겁니다 마포 및 성동구 신축 아파트 59타입에서 현재 17억선까지 상승했던 아파트가 12억선까지 하락했고 투자금 또한 비슷하게 들어가기에 상급지역 기축아파트에 우선적으로 투자하는것이 더 바람직해 보였습니다. -30% 하락된 금액에 저점매수 하는 것이고 2년 이상 보유만 해도 비과세 혜택도 받을 수 있기에 단타 매수가 가능하죠 !! 지금 서울 아파트 분양권은 나중에 전매 및 매도하기가 굉장히 어려워 다시 자금 및 부동산이 묶일 가능성이 높습니다. 시간은 결국에 돈입니다. 수익률을 높이려면 적은 시간에 적은 돈으로 투자해야 수익률이 높아지는 것이죠. 따라서 1년 이후 분양권 전매를 통해 시간을 아끼는 것이 더 바람직해보입니다 #서울아파트 #분양권 #청약