2023하반기 경제정책방향(부동산)

집주인 '전세금 반환 대출'…DSR 대신 'DTI 60%' 적용 [2023 하반기 경제정책]연소득 5000만원 집주인, 대출한도 1억 7500만원 더임대사업자는 RTI 규제 완화…최고 1 5배 → 1배공정시장가액비율 60% 유지…종부세 2020년 수준으로 정부에서는 2023년 하반기 경제정책방향을 발표하였습니다 하반기 경제정책 방향에서 부동산과 관련된 정책을 뽑아보았습니다 가계부채, 부동산 피에프,프로젝트 파이낸싱, 한계기업등 잠재리스크 관리강화에서 부동산 피에프 관련해서는 피에프펀드, 피에프 대주단 협약등을 통한 부실 사업장을 정리 또는 정상화하며 hug중도금 대출 보증비율을 80%에서 90%로 상향하기로 하였습니다 또한 건설사 회사채 발행을 지원하기로하였습니다 구체적인 후속대책이 나오는대로 알려드리기로 하겠습니다 다음은 민생경제안정정책의 일환인 주거안정 부분에서는 역전세, 전세사기 등 서민 주거안정 저해요인 방지에 주력하고 주거비부담을 완화하는 노력을 지속적으로 추진하기로 하였습니다 하나씩 살펴보겠습니다 주거안정을 위하여 역전세, 전세사기등 임대차 시장 리스크 관리를 강화하기로 하고, 7월말부터 1년 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출에 한해 대출규제를 완화하기로 하였습니다 민간주택임대에관한 특별법상의 임대사업자에 대하여는 대출RTI를기존 1 25에서 1 5인 것을 1 0배로 하향하기로 하였습니다 RTI란 임대업이자상환비율(Rent to interest)로 임대사업자에 대하여 담보대출을 말하는 것입니다 즉 해당부동산임대업의 연간 이자비용과 해당임대물건에 대한 기대출 이자비용을 더한 것을 연간 임대소득으로 나눈 것을 말합니다 RTI 숫자가 낮을 수록 대출을 완화해준다는 의미입니다 이러한 RTI는 법인은 제외하고 개인주택임대사업자 에게만 해당이 됩니다 그리고 임대사업자가 아닌 개인에 대해서는 총부채원리금상환비율 (DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율 (DTI) 60%를 적용하기로 하였습니다 현재 정부는 가계대출 관리를 위해 기존의 DTI보다 더 강한 규제인 DSR을 적용하고 있습니다 DSR은 개인이 보유한 주택담보대출 뿐 아니라 기타 대출의 원리금을 연 소득으로 나눠 대출 한도를 정하는 방식이어서 더 강한 규제로 여겨졌습니다 DTI는 매년 갚아야 하는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 따져 계산한다 결국 전세보증금 반환에 대해서만큼은 규제 강도가 약한 기존의 DTI를 적용하겠다는 의미입니다 정부에 따르면 타 대출이 없는 연 소득 5000만원인 다주택자가 대출금리 4%, 만기 30년 대출을 받을 때를 가정하면 DSR 40%에서는 3억 5000만원을 받을 수 있었는데 DTI 60%를 적용하면 5억 2500만원으로 총 1억 7500만원의 대출을 더 받을 수 있습니다 연 소득이 1억원이면 기존 7억원에서 10억 5000만원으로 늘어납니다 역전세로 인해 집주인이 추가로 돌려줘야 하는 금액이 평균 7000만원이라는 점을 고려하면 역전세난을 해결하는데 충분할 거라는 분석입니다 아울러 임대사업자에 대해서는 RTI(임대업이자상환비율) 규제를 완화해 주기로 했다 RTI는 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 지표다 현행 제도에서는 RTI가 1 25~1 5배 이상이어야 대출을 해줬는데 보증금 반환에 한해서는 1배 이상이면 되도록 하기로 하였습니다 다만 이번 방안은 이달 말부터 1년간 한시적으로 적용할 계획입니다 또 보증금 반환기일이 도래하고 역전세 상황에 처한 집주인만을 대상으로 하고, 보증금 차액 내 지원을 원칙으로합니다 후속 세입자를 구하지 못한 경우에는 특약을 전제로 대출해줍니다 후속 세입자의 전세보증금으로 대출금을 우선 상환하는 특약입니다 또 후속 세입자 보호를 위해 집주인의 전세금 반환보증 보증료 부담을 의무화하고, 전세금 반환목적 외 사용을 금지하기 위해 대출금을 은행이 세입자 계좌로 지급하는 방안도 포함했습니다 전세사기 피해자 지원 특별법을 통하여 피해자의 일상회복 금융지원 프로그램을 운영하고 있습니다 따라서 23년 7월부터 5대 은행 저금리 대환대출 시스템을 가동하기로 하고, 전세사기 피해자를 대상으로 경공매시점에 최우선변제금을 받지 못하는 임차인에게 최우선변제금의 한도 내에서 지원하기로 하였습니다 중장기적으로는 임대차신고제, 계약갱신요구권, 전월세 상한제 등 임대차 3법을 합리화 하는 방법을 검토하기로 하였습니다 임대사업자의 의무보증 가입요건을 개선하여 기존 등록임대주택은 유예기간을 부여하기로 하고 공인중개사의 매물 임대인 정보를 의무적으로 확인,설명하도록 제도를 개선하기로 하였습니다 종부세 공정시장 가액비율을 전년수준으로 60%를 유지하도록 하며 장기 주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 상향조정하기로 하며 소상공인에게 임차료를 인하한 임대인에 대한 세제지원을 23년말에서 24년 말까지 연장하는등 주거비 부담완화 정책을 지속적으로 펴기로 하였습니다 다음은 주거지원입니다 청년과 신혼부부 등에 대한 주거 지원 강화를 위하여 디딤돌 버팀목대출등 주택구입과 전세자금을 23년에 당초 21조원이었던 것을 23조를 추가하여 총 44조원으로 확대하여 공급하기로 하였습니다 종합소득세에서 주택청약 종합저축 소득공제 한도를 240만원에서 300만원으로 상향하기로 하였습니다 신혼부부 대상 주택구입과 전세자금 대출 소득요건을 현행은 전세는 연6천만원, 준택구입은 7천만원이었던 것을 전세는 연 7천5백만원, 주택구입은 8천5백만원까지 소득요건을 완화하기로 하였습니다 다음은 임대공급 활성화입니다 종합부동산세에서 공공성 있는 등록임대주택의 부속토지는 종부세에서 합산하는 것을 배제하기로 하였습니다 공공임대일 경우 토지소유자와 무관하게 합산을 배재하고 민간임대일 경우에는 공공주택사업자의토지소유시 배제하기로 하였습니다 공공임대주택을 연내 10만7천호를공급하며 하반기 중으로 공공임대 입주자를 약 3만8천호를 모집하여 입주하기로 하였습니다 신규택지 공급 가속화입니다 화성진안택지지구지정, 과천지구계획승인 등 기 발표한 택지지구 지정과 지구계획승인등을 추진하기로 하였습니다 24년 상반기까지 15만호의 신규공공택지를 공급하기로 하였습니다 정비사업 추진입니다 재건축 부담금 합리화를 위한 재건축초과이익환수법을 조속히 개정하여 입법하기로 하며 정비사업시행, 운영에 신탁사 특례허용을 기존 조합방식 대비 2내지3년 단축하기로 하였습니다 정비사업 기부채납 기준을 명확하게 하고, 기부채납 규모에 맞는 인센티브를 부여할 수 있도록 제도를 합리화하도록 하였습니다 마지막으로 분양확대입니다 분양가 상한제 주택등 실거주 의무의 폐지를 조속히 추진하고 우수입지 청년 무주택 공공분양주택 7만6천호를 인허가 하며, 연내 수도권 3회 1만호의 사전청약을 확대추진하기로 하였습니다 2023하반기경제정책방향, 2023부동산정책방향, 2023하반기부동산정책, 민생경제안정정책, 주거안정, 전세사기,역전세, 대출규제, 대출규제완화, 임대사업자상환비율, RTI, DTI, 주택임대사업자, 가계대출, 주택담보대출,주담보대출, 세입자보호, 최우선변제금, 경공매시점, 임대차신고, 계약갱신요구권, 임대차3법, 버팀목대출,디딤돌대출, 주택청약종합저축, 소득공제, 지구계획승인, 택지지구, 분양확대, 무주택, 무주택공공분양주택,