내 집처럼 10년 살아보고 분양전환 민간임대주택아파트분양광고 협동조합형민간임대, 기업형민간임대와의 차이, 지역주택조합과의 차이 쏙쏙 파헤친다.

민간임대주택 협동조합 (내 집처럼 10년 살아보고, 분양전환) 조합원 모집을 마치 아파트 분양광고하는 것처럼 혼동을 일으키는 경우가 있습니다 이번 시간에는 협동조합형 민간임대 아파트를 위주로 하여, 기업형 민간임대, 주택법에 의한 지역주택조합등에 대하여 어떤 차이가 있는지 3가지를 비교하여 살펴보므로써,광고를 보시고 혼동하시는 분들에게 도움이 되었으면 합니다 먼저 지역주택조합, 협동조합형 민간임대, 기업형 장기일반민간임대 3가지에 대하여 간략히 살펴보겠습니다 1, 먼저 사업 주체에 따라 중요한 부분에 대한 비교를 해보겠습니다 1) 지역주택조합과 협동조합형 민간임대는 사업주체가 협동조합 조합원입니다 그러나 기업형 장기일반민간임대는 사업주체가 민간기업입니다 2) 사업토지에 대한 확보는 지역주택조합은 해당주택건설대지의 50% 이상을 확보시 조합원 모집 신고를 하게 되어 있고, 협동조합형 민간임대는 해당건설대지의 80% 이상 확보시 조합설립인가를 받도록 되어 있으며, 기업형 장기일반민간임대는 토지 100% 확보시 사업을 시작합니다 따라서 가장 안전한 것은 맨 마지막의 장기일반민간임대 주택이라 할 수 있을 것입니다 3) 건설되는 주택은 지역주택조합은 일반아파트이고, 협동조합형 민간임대와 기업형 장기일반 민간임대는 임대아파트입니다 그러나 임대아파트를 10년 장기임대하고, 나중에 임차인을 우선으로 분양전환하는 경우도 있습니다 4) 사업주체별 추진력을 보겠습니다 지역주택조합은 조합원의 추진력 한계와 조합가입과 별개로 토지확보가 최우선인데, 토지를 확보하는데 어려움으로 추진이 어려운 경우가 많습니다 물론 서울에서 성공한 사례도 있습니다 협동조합형 민간임대도 그간 민간임대의 높은 분양성을 차용하고 지역주택조합을 변형하는 경우가 많으며, 아직까지 착공까지 진행된 사례는 없습니다 그러나 기업형 일반민간임대사업은 토지의 매입부터 입주까지 조합원이 아닌 민간기업에서 관리하기 때문에 사업성을 위한 체계적인 관리가 지속되됩니다 또한 입주 이후 임차인 관리까지 진행되므로 임차인에게 유리하다고 할 수 있으며, 이 때는 임차 보증금에 대하여 HUG 허그 주택도시보증공사의 보증을 받게 되므로 안전성 면에서 유리하다 할 것입니다 2 민간임대주택 협동조합의 사업방식에 대하여 알아보겠습니다 민간임대주택 협동조합은 '민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 임대아파트 건설사업 목적의 협동조합을 설립하여 조합원 납입금을 초기 자본으로 출자하고, 주택도시보증공사의 FP즉 펀드 프로젝트(Fund Project) 은행대출을 받아 임대아파트를 신축하여, 조합원에 우선 임차해 임대기간 (10년) 경과 후 분양 전환이 가능합니다 특히 일부 민간임대주택에서는 10년간 임대 후에 10년 전 확정가로 분양받을 수 있는 조건을 제공하기도 합니다 그러나 이러한 조건은 민간임대주택의 종류나 협동조합의 규정에 따라 다를 수 있으므로, 구체적인 내용은 해당 협동조합이나 민간임대주택 사업자에게 문의해야 합니다 민간임대주택 협동조합의 발기인 모집에 대한 규정은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제5조의3에 명시되어 있습니다 이 조항에 따르면, 30호 이상의 민간임대주택을 조합원에게 공급할 목적으로 설립된 협동조합이나 협동조합 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하도록 되어 있습니다 3 이번에는 기업형 장기임대주택의 사업방식에 대하여 알아보겠습니다 기업형 장기임대주택은 국가가 주체가 되는 것이 아닌 민간 기업이 주체가 되어 직접 임대를 주거하는 방식을 말합니다 이는 중산층을 배려하는 제도로 주택 규모가 자유롭고 입주자격도 정해진게 없다는 것이 특징입니다 국토부에서 주거 안정 대책 일환으로 2015년 1월 13일 전월세 안정화를 위해 도입이 된 제도로 중산층 주거안정이 목적으로 민간기업의 임대 사업을 유도하게 되었습니다 대상자로 선정이 되는 경우에 주거를 희망할 경우 일반적으로 8년이라는 기간동안 직접 전세의 형태로 살아볼 수 있는 점이 가장 큰 장점이라고 할 수 있습니다 토지확보에 대해서는, 기업형 임대사업자에게 도심 공공부지나 한국토지주택공사 (LH)의 보유택지를 공급하고, 금융 및 세제지원도 확대한다는 것이 핵심입니다 또한, 국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 그가 소유하거나 조성한 토지를 공급 (매각 또는 임대를 말함)하는 경우에는 민간임대주택을 건설하려는 임대사업자에게 우선적으로 공급할 수 있습니다 임차인 보증금의 회수에 대해서는, 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우주택도시보증공사(HUG)에서 임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 보증상품을 제공합니다 보증상품의 내용으로는 보증대상, 보증책임, 보증채권자, 보증채무자, 보증금액, 보증기간으로 구성됩니다 기본적으로 민간임대주택 보증보험 부담은 임대인이 75%, 임차인이 25% 부담해야 합니다 하 4 협동조합형 민간 임대주택의 리스크 그러나 이와 같은 협동조합형 민간임대주택의 발기인 모집에는 다음과 같은 위험성이 있습니다 1)투명성과 안정성 부족 민간임대주택 협동조합이 사업계획에 대한 투명성과 안정성의 확보 없이 조합원을 모집하고 있어 피해발생이 우려됩니다 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의3에 따라서, 30호 이상의 민간임대주택을 조합원에게 공급할 목적으로 설립된 협동조합이나 협동조합 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 합니다 3) 가입비 반환 등에 대한 규정 미비 '민간임대주택에 관한 특별법’에서는 협동조합 설립 이후 조합 가입 신청자에 대한 청약 철회 및 가입비 반환 등을 규정하고 있으나, ‘협동조합 기본법’에는 발기인 상태에서의 출자금 반환 등에 대한 규정이 명시되어 있지 않아 주민들의 피해가 우려됩니다 따라서, 민간임대주택 협동조합의 발기인 모집에 참여하려는 경우에는 위의 사항들을 충분히 고려하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다 4) 조합원이 모집되지 않을 경우 그에 따라 사업이 불가능할 경우 가입비는 반환 문제 '민간임대주택에 관한 특별법’에서는 협동조합 설립 이후 조합 가입 신청자에 대한 청약 철회 및 가입비 반환 등을 규정하고 있습니다 그러나, ‘협동조합 기본법’에는 발기인 상태에서의 출자금 반환 등에 대한 규정이 명시되어 있지 않아 주민들의 피해가 우려됩니다 따라서, 조합원 모집이 불가능하여 사업이 진행되지 않을 경우 가입비 반환에 대한 구체적인 규정은 없으므로, 이에 대한 자세한 사항은 협동조합의 설립 계약서나 가입 계약서 등을 통해 확인해야 합니다 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다 5 협동조합형 민간임대주택의 광고 분석 최근 민간임대주택에 대하여 아파트를 분양하는 양태로 광고하는 경우가 있는데요, 보통 광고내용을 보면 청약통장 무, 세금부담 무, 전매제한 무, 대출걱정 무, 다주택제한 무라고 하는데 어떤 내용인지 하나씩 살펴보겠습니다 1) 청약통장 민간임대주택 청약 시 청약통장이 필요하지 않습니다 이는 임대하게 해주는 "임차권"에 대하여 청약하는 것이기 때문입니다 2) 세금부담 협동조합 기본법상 청약권 유상 매도(전매)가 무제한 허용될 뿐만 아니라, 취득세와 양도세, 종합부동산세가 전혀 부가되지 않아 세금 부담이 없습니다 3) 전매제한 협동조합 기본법에 따라 청약권의 유상 매도(전매)가 무제한으로 허용됩니다 4) 대출걱정 최근 금리 인상으로 대출 이자 부담이 높아져 민간임대로 수요가 분산된 가운데, 협동조합형 민간임대 투자를 우려하는 목소리가 높습니다 이는 사업에 대한 명확한 정보 없이 세입자 모집 규정을 우회하거나 대금 환급을 거부하는 등의 문제로 이어질 수 있기 때문입니다 5) 자격 제한 협동조합형 민간임대주택은 다주택자 및 법인 등에 대해서도 별다른 자격 제한이 없습니다 이러한 정보들은 일반적인 협동조합형 민간임대주택에 대한 정보로, 특정 협동조합에 따라 상이할 수 있습니다 따라서 특정 협동조합에 가입하려는 경우, 해당 협동조합의 규정과 조건을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다 또한, 협동조합형 민간임대주택은 사업 주체가 명확하지 않은 경우가 있으므로, 사업에 대한 명확한 정보를 얻고, 사업의 진행 상황을 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다 6 주택법에 의한 지역주택조합과 협동조합형 민간임대 주택의 차이점 1) 사업방식의 차이 민간임대주택협동조합은 임대아파트, 지역주택조합은 일반아파트 민간임대주택 협동조합은 임대아파트 건설사업 목적의 협동조합을 설립해 조합원 납입금을 초기 자본으로 출자하고, 주택도시보증공사의 FP는 '펀드 프로젝트(Fund Project)로 은행대출을 받아 임대아파트를 신축, 조합원에 우선 임차해 임대기간 (10년) 경과 후 주택 분양권을 주는 사업방식입니다 반면, 지역주택조합은 동일 지역범위 (시･도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업 시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 싼 값에 아파트를 취득할 수 있는 사업 시행 방식입니다 민간임대주택 협동조합은 조합원으로 가입하면 일반분양보다 저렴하게 주택을 분양받을 수 있으며, 조합원 지위를 자유롭게 사고 팔 수 있어 세금 등의 문제에서도 자유롭습니다 또한, 민간임대를 공급할 목적으로 설립된 협동조합이나 협동조합 발기인은 조합원을 모집할 경우 관할 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다 더자세한 사항을 아시려면 밑에 티스토리를 보세요 티스토리로 자세히 보기