경매 법정지상권 효력 및 소멸 (건물멸실이 법정지상권에 미치는 영향, 소멸여부), 지상권소멸 가능/불가능 예시

안녕하세요! 고양 파주지역에서 공장 창고 토지 등을 중개하는 동행부동산 대표 이지욱입니다 오늘의 주제는 법정지상권의 효력 및 소멸에 대해 알아보고자 합니다 법정지상권이 있는 건물이 멸실되었을 경우 법정지상권에 미치는 영향 및 소멸여부를 살펴보겠습니다 우선, (법정)지상권의 존속기간부터 살펴보면 3가지로 나뉘어지는데요 첫 번째, 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 할 경우즉, 견고한 건물 또는 수목일 경우 존속기간이 30년입니다 두 번째, 견고하지 않은 건물의 경우 존속기간은 15년입니다 세 번째, 건물 이외 공작물의 소유를 목적으로 하는 경우 존속기간은 5년입니다 견고한 건물과 그렇지 않은 건물이 참 애매할 수 있습니다 1960년도 기준 민법 상 흙벽돌에 석회를 바른 석회조 건물도 견고한 건물로 분류하고 있습니다 나무 판자집정도의 수준이 아니라면 기본 30년으로 봐야 하겠죠 법정지상권의 효력에 대해 알아보겠습니다 법정지상권이 있는 건물이 멸실되었을 경우, 법정지상권 소멸여부는 어떻게 될까요? 건물에 저당권이 설정된 경우에는 건물이 물리적으로 멸실이 된다면, 건물에 대한 저당권은 소멸됩니다 이에 반해 존속기간 30년인 법정지상권이 존재하던 중 건물이 어떠한 사유로 자의든 타의든 멸실되었을 경우에 건물이 물리적으로 존재하지 않더라도 건물에 대한 법정지상권의 효력은 잔여 존속기간까지 여전히 유효합니다 저당권과는 좀 다르죠? 왜 그럴까요? 담보물권인 저당권의 경우에는 피담보채권인 건물자체가 없어지면 말소등기 등의 행위를 하지 않아도 자동 소멸되어집니다 등기 상에 저당권이 표시되어 있더라도 효력이 없는 저당권이 되는 것에 반해 법정지상권의 경우에는 토지를 사용하는 권리이죠 엄밀히 얘기하면, 건물에 대한 법정지상권이라 할 지라도 그 건물을 사용하기 위한 토지범위의 사용권이기 때문입니다 멸실 후에 건물을 새로 지어도 역시 법정지상권은 인정됩니다 다만, 법정지상권의 효력은 기존 구 건물을 기준으로 한 존속기간과 범위입니다 (법정)지상권의 소멸할 수 있는 사유로는 지료의 연체가 있습니다 지료 체납액이 2년분에 달할 경우 지상권 소멸을 청구 및 인정 받을 수 있습니다 중요한 것은 기간이 아니라 2년분 지료 합계액입니다 구체적인 사례를 통해 지상권 소멸의 가능 불가능 여부는 유튜브 업로드 영상을 참조하시면 보다 쉽게 이해되십니다 지상권 소멸이 되지 않는 사례 2가지 1) 甲의 토지위에 乙의 법정지상권 건물이 있는데, 甲에 대한 지료를 1년 동안 체납하다가 토지가 丙으로 소유권 이전이 되었습니다 丙에 대한 지료도 1년동안 체납되면서, 총 2년의 지료체납을 이유로 丙이 지상권소멸청구의 소를 진행하게 되었는데 결국 기각되었습니다 여기서, 쟁점은 甲에 대한 지료 체납기간이 丙에게 승계여부겠죠 기각되었다는 것은 소유권 이전이 되더라도 지료 체납기간이 승계되지 않는 다는 것을 얘기합니다 2) 甲이 건물에 대한 법정지상권이 있는 토지를 경매를 통해 낙찰받았습니다 이후 2년동안 乙에게 지료를 달라는 요구를 하지 않고 있다가 지상권 소멸에 대한 청구의 소를 진행하였으나 기각되었습니다 2년동안 지료를 내지 않았는데 왜 기각 되었을까요? 기각사유는 2년 분의 지료연체가 되기 위해서는 지료가 구체적으로 얼마인지 부터 정해져야 한다는 것이었습니다 지료액 설정은 다음과 같은 단계로 정해집니다 먼저, 당사자 사이의 협의가 우선입니다 협의가 대부분 이뤄지지 않겠죠? 이럴 경우에 법원의 청구를 통해 지료를 정하게 됩니다 이렇게 구체적인 지료가 결정되어지고 2년분의 지료체납이 있어야 지상권소멸이 가능합니다 지상권 소멸이 되는 사례 2가지 1) 甲이 乙건물에 대한 법정지상권이 있는 토지를 취득하였습니다 이후 5년동안 지료를 요구하지도 않고 지내다가 甲이 乙을 상대로 5년동안의 지료상당의 부당이득 반환 청구의 소를 제기하였습니다 법원에서는 甲의 손을 들어주면서 1년당 1,000만원씩으로 계산하여 5년 치 5,000만원을 甲에게 지불하라고 판결하였습니다 乙 입장에서는 지금까지 조용히 있다가 마른하늘에 날벼락 맞은 기분이겠죠? 무대응으로 일관하면서 2년이라는 시간이 지났습니다 甲이 이번에는 지상권 소멸청구의 소를 제기하였고, 결과는 지상권소멸이 받아들여짐으로써 乙은 건물철거까지 당하게 되었습니다 앞서 위에서 지상권소멸이 되지 않은 사례를 통해 이 사례를 비추어보면 이해가 되시죠? 1년에 지료 1,000만원이라는 구체적인 지료액이 설정되었다고 볼수 있고, 이에 더해 2년분 지료액 체납까지 지상권소멸을 위한 조건이 완벽하게 맞아들어갔다는 것을요 2) 토지주 甲은 乙건물에 대한 지료를 1년에 1,000만원으로 정했습니다 이후 乙이 지료가 너무 과하니 700만원으로 깎아달라하자, 甲은 거절을 하면서 지료도 받지 않았습니다 乙은 2년분 지료체납으로 인하여 지상권소멸을 당하지 않기 위해 700만원 X 2년분인 1,400만원을 공탁을 맡겼습니다 공탁을 맡겨놓으면 지료체납에서 자유로울까요? 무조건 그렇지 않고 상황에 따라 달라집니다 만약, 공탁을 하였더라도 2,000만원으로 지료체납 인정 시에는 지상권이 소멸될 것이구요 그렇지 않다면 600만원 지료체납으로 인정되면서 지상권소멸이 불가할 것입니다 여기서 중요한 것은, 공탁에서는 전액 공탁인 2,000만원을 넣어야 공탁의 효과가 있습니다 위의 예시처럼 1,400만원만 공탁하였다면 일부공탁에 해당합니다 일부공탁을 인정받기 위해서는 甲이 일부라도 수령할 경우가 아니라면 공탁의 효과는 없습니다 따라서, 甲은 일부공탁의 수령도 받지 않음으로써, 乙은 2년분 지료연체에 해당되게 되어 지상권이 소멸됩니다 최근 판례에서는, 판결기준으로 전후 각 1년씩을 인정이 되고 있다 합니다 위의 지상권소멸 가능/불가 예시를 통해 전달드리고자 하는 내용의 핵심은 다음과 같습니다 법정지상권에 대해 잘 이해하고 있다면, 건물에 대한 법정지상권이 있는 토지소유자의 경우 지상권 소멸을 유도할 수 있는 전략을 세울 수 있습니다 역으로 건물소유자 역시 지상권소멸이 되지 않도록 전략을 세울 수도 있습니다 또한, 이러한 법리를 이해함으로써 법정지상권 경매물건라고 무조건 피할 물건이 아닌 유리하게 이용한다면 수익성대책이 충분히 가능하다는 것입니다 다음시간에도 법정지상권부분 이어 진행하겠습니다 이상으로 마치겠습니다 감사합니다~ [홈페이지 : ] 안녕하세요 고양/파주지역 공장,창고,토지를 중개하는 동행부동산 중개사무소 대표 공인중개사 이지욱입니다 (010-7530-4089) 고객만족을 드릴 수 있도록 고객의 입장에서 최선을 다해 중개하겠습니다 상호명 : 동행부동산중개사무소 대표자명 : 이지욱 주소 : 파주시 조리읍 대원로 13-13 전화번호 : 010-7530-4089 홈페이지 : 등록번호 : 41480-2021-00136