부동산실명법 명의신탁 2자간명의신탁 3자간명의신탁 중간생략등기형, 계약명의신탁 해법----여기에 있습니다.

명의신탁(2자간 명의신탁) 공인중개사는 물론 부동산에 관심있는 사람은 꼭 알아야할 사항, 부동산명의신탁, 지난 시간에 명의신탁에 대하여 전반적으로 살펴보았습니다 이번 시간에는 부동산실명법을 위반한 유형 3가지에 대하여 구체적으로 살펴보는 시간을 갖겠습니다 지난 시간에 살펴본 것처럼 부동산 실명법을 위반한 사례는 아래와 같이 1 2자간 명의신탁 2 3자간 등기 명의신탁 (중간생략등기형) 3 계약 명의신탁이 있습니다 이번시간에는 2자간 명의신탁에 대하여 알아보겠습니다 위 그림에서 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 하고 소유권을 명의수탁자 앞으로 등기이전하였습니다 이처럼 명의신탁약정의 효력은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따라서 무효가 됩니다 또한 등기에 의한 물권변동도 무효가 되므로 등기이전도 무효가 됩니다 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조를 보면 ① 명의신탁약정은 무효로 한다 ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약서에 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다 ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다 라고 되어 있습니다 그런데 명의수탁자가 명의신탁자 모르게 이 부도산을 제3자를 매수자로 하여 매도를 하였을 때에는 어떻게 될까요? 명의신탁 약정자체는 무효이므로 소유권은 명의신탁자에게 있지만 외적으로 보여지는 소유자는 등기부에 소유자로 되어 있어 실소유자인 것처럼 보입니다 제3자가 이 등기부를 열람하고 등기부상 소유자인 명의수탁자와 매매계약을 하게 되면 어떻게 될까요? 명의수탁자와 제3자인 매수인과 매매계약을 하고 소유권을 이전받게 되면 부동산실명법 제4조 ③항에 따르면 신탁자는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우 제3자는 선의 악의 불문하고 소유권을 취득합니다 여기서 선악에서 선이라는 것은 제3자 매수자가 명의신탁자 명의수탁자간에 명의신탁약정에 의하여 등기이전 된 사실을 모르는 것이 선이고, 이 사실을 알았을 경우를 악이라고 합니다 결국 제3자인 매수자가 이러한 사실을 알던 모르던 부동산은 유효하게 취득하게 된다는 것입니다 이렇게 명의수탁자의 임의적처분행위는 불법행위라고 할 수 있습니다 따라서 명의신탁자는 명의수탁자에게 불법행위를 원인으로 한손해배상을 청구할 수 있습니다 손해배상의 범위는 명의수탁자가 제3자에게 처분한 당시의 부동산 시가 상당액입니다 그러나 항상 제3자인 매수자가 소유권을 취득할 수 있는것은 아닙니다 바로 제3자 丙이 수탁자의 배임행위에 적극 가담한 경우에는 무효가 됩니다 만약에 제3자가 수탁자의 배임행위에 적극가담하여 수탁자로부터 부동산을 양도받았다면 무효가 되는 것입니다 여기서 수탁자의 배임행위에 적극 가담하였다는 것은 제3매수자가 명의수탁자와 모의하여 명의신탁자로부터 부동산을 명의신탁약정하는데 적극 가담하였다는 것입니다 시간이 흘러 명의신탁자는 명의수탁자에게 부동산 명의를 다시 돌려달라고 소유권이전 청구를 하게 될 수도 있는데요 이 때 명의수탁자가 이를 거부할 수도 있습니다 또한 이 경우 명의신탁약정은 무효가 되기 때문에 명의신탁해지에 기한 소유권이전등기는 청구할 수가 없습니다 명의신탁 자체가 처음부터 무효가 되기 때문에 명의신탁해지란 있을 수가 없개 때문입니다 그러면 명의신탁자는 어떤 방법으로 명의수탁자로부터 부동산 소유권이전 등기를 할 수 있을까요? 그 방법은 명의신탁자는 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 명의수탁자 에게 소유권이전등기의 말소를 청구하거나 혹은 진정명의회복을 원인으로 한 소유권 이전등기를 청구하여야 합니다 좀 더 구체적인 사항은 반드시 전문가나 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다