제3자간명의신탁,중간생략등기형

명의신탁(제3자간 명의신탁/중간생략등기형) 삼촌이 이웃 아저씨로부터 토지를 매매계약을 맺고, 등기도 치지 않고 다른 조카에게 소유권 등기이전을 직접 하도록 하였습니다 조카는 이 토지를 제3자에게 팔아 넘겼습니다 삼촌은 어떻게 해야 보상을 받을 수 있나요? 지난 시간에는 명의신탁 전반에 대하여, 그리고 2자간 명의신탁에 대하여 살펴보았습니다 오늘은 세 번째 시간으로 중간생략등기형 즉 3자간 명의신탁에 대하여 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다 살펴볼 순서는 1 3자간 등기명의 신탁 중간생략등기형의 시스템 2 3자간 등기명의신탁의 효력 3, 제3자의 선악불문 소유권 취득 4 제3자의 명의신탁약정 적극 가담 5 실명법 위반은 횡령죄에 해당하는가? 6 신탁자의 등기회복 방법 7 수탁자가 부동산을 제3자에게 임의대로 처분하였다면? 8 관련 대법원 판례 요약 9 에필로그 순서를 살펴보도록 하겠습니다 1, 3자간 등기명의 신탁 (중간생략등기형)의 시스템 3자간 등기명의신탁 어떻게 이루어지는가? 명의신탁자와 명의수탁자간에 명의신탁약정을 맺습니다 명의수탁자가 명의수탁자에게 내가 부동산을 사서, 수탁자에게 말을 합니다 등기 명의를 수탁자님에게 바로 넘기겠습니다 라고하자, 수탁자는 이에 동의합니다 그리고 신탁자는 원 매도인과 부동산매매계약체결을 합니다 그 다음에 원 매도인은 등기명의를 수탁자에게 바로 등기이전시킵니다 이러한 3자간 등기명의 신탁이 있기 까지는 여러 가지 금전이 오고가고, 계약서의 이중작성, 실거래허위신고 등 내적인 상황이 있을 수 있으므로 생략하기로 하겠습니다 2, 3자간 등기명의 신탁의 효력 그림을 보면 명의신탁자가 주택 소유자인 매도자와 매매계약을 체결합니다 여기까지는 당연히 유효합니다 이렇게 주택을 매수한 뒤에 신탁자는 매도인에게 부동산 등기를 수탁자 앞으로 직접 해줄 것을 요청합니다 이 부탁을 받은 매도인은 직접 명의수탁자에게 등기를 해 놓습니다 부동산실명법에 따르면 물권변동도 무효이기 때문에 이전등기한 것도 무효가 됩니다 이것을 3자간 등기명의신탁이라고 합니다 다른 말로 중간생략등기형 이라고 합니다 신탁자가 매도인으로 부터 주택을 샀으면 먼저 신탁자 앞으로 등기를 한 후에, 다시 수탁자 앞으로 등기를 해야 하는데, 중간에 등기를 한번 생략하고 즉 매수자인 신탁자앞으로 등기를 하지 않고, 수탁자 앞으로 등기를 한 것입니다 이 경우 매도인이 바로 명의수탁자에게 등기이전 한 것은 무효가 됩니다 따라서 주택에 대한 소유권은 그대로 매도인에게 있다는 것입니다 다시 말하면 처음에 매매계약을 체결한 명의신탁자와 매도인 사이에 매매계약을 유효하지만, 등기는 수탁자에게 경료되었으므로 그 등기는 무효가 되는 것입니다 그래서 소유권은 여전히 매도인 에게 있다는거죠 결국 부동산의 소유자는 수탁자에 있는 것도 아니고 그렇다고 신탁자에게 있는 것도 아닙니다 소유권은 여전히 원 매도자에게 있습니다 3, 제3자의 선악불문 소유권 취득 3자간에 등기명의신탁에서도 부동산실명법에 따라 명의신탁자는 제3자에게 대항하지 못합니다 따라서 명의수탁자가 제3자에게 부동산을 처분하였을 경우에는 제3자는 선 악을 불문하고 소유권을 취득하게 되죠 여기까지는 지난 시간에 살펴보았던 2자간 명의신탁과 동일합니다 따라서 실질적인 소유권은 매도인에게서 수탁자에게 매수한 제3자 에게 이전됩니다 4, 제3자가 명의신탁 약정에 적극 가담 그러나 제3자가 선 악 불문하고 언제나 소유권을 취득하는 것은 아닙니다 만약에 제3자가 명의수탁자를 상대로 명의신탁약정을 하는데 적극 가담하였다고 한다면 이는 무효가 됩니다 그래서 소유권은 제3자에게 이전되지 안고 여전히 원래의 매도인에게 있습니다 5, 실명죄 위반은 횡령죄에 해당하는가? 명의수탁자가 등기가 있다하여 제 3자에게 처분하면 횡령죄에 해당할까요? 명의신탁자가 부동산실명법을 위반하여 명의수탁자와 맺은 명의신탁약정에 따라 원 매도인으로부터 명의수탁자로 소유권이전등기가 경로된 경우, 명의수탁자는 명의신탁자의 재산을 보관하는 자라고 볼 수 없습니다 따라서 명의수탁자가 명의신탁자로부터 신탁받은 부동산은 임의로 제3자에게 처분한다고 하더라도 명의신탁자와의 관계에서는 횡령죄에 성립하지 않는다는 것이 특이합니다 6 신탁자의 등기회복 방법 그렇다면 명의신탁자가 어떻게 하면 명의수탁자로부터 등기를 다시 가지고 올 수 있을까요? 명의수탁자가 거절하게 되면 직접 가져올 수가 없는거죠 결국 명의신탁자는 등기를 가져오기 위해서는 우회하는 수 밖에 없습니다 "매수인(신탁자)은 매도인에 대하여 매매계약에 따른 소유권이전 등기청구권을 보유하고 있고, 이를 보전하기 위하여 매도인의 수탁자에 대한 소유권이전등기 말소등기청구권을 대위 행사할 수 있다" (대법원 2002 11 22 2002다11496판결) 따라서 명의신탁자는 원 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 수탁자 명의등기를 말소청구합니다 그렇게 되면 등기명의는 원 매도인에게로 넘어옵니다 그런 다음에 명의신탁자는 원 매도인을 상대로 소유권이전등기 청구를 하면 됩니다 만약에 명의수탁자가 명의신탁자가 요구한 소유권이전을 직접 경료하여 주었다면, 그러한 소유권이전등기도 실체관계에 부합하기 때문에 유효한 등기가 됩니다 매매계약에 따른 소유권이전 등기청구권은 채권적 청구권으로소멸시효는 10년, 그러나 "명의신탁자가 목적 부동산을 인도받아 점유하고 있었던 경우 소멸시효에 걸리지 않는다" (대법원 2013 12 12 선고 2013다26647 판결) 7 수탁자가 주택을 제3자에게 임의대로 처분하였다면? ​명의수탁자가 부동산을 신탁자 몰래 임의로 팔아버렸다면 어떻게 해야하나요? 수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분한 경우 부동산실명법 제4조 3항에 의해 제3자는 완전히 유효한 소유권을 취득합니다 ​ 이 경우"매도인의 신탁자에 대한 매매계약에 따른 소유권이전등기의무는 이행불능이 되고 그 결과 명의신탁자는 신탁자는 부동산의 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입은 반면 수탁자는 신탁부동산의 처분대금이나 보상금 (수용된 경우)을 취득하는 이익을 얻게 됩니다 이 때 명의수탁자는 명의신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무“가 있습니다 (대법원 2011 9 8 선고 2009다49193,49209 판결) ​ 8 관련 대법원 판례 요약 ​ "매수인(신탁자)은 매도인에 대하여매매계약에 따른 소유권이전등기청구권을 보유하고 있고,이를 보전하기 위하여 매도인의 수탁자에 대한 소유권이전등기 말소등기청구권을 대위 행사할 수 있다"(대법원 2002 11 22 2002다11496판결) ​ ​위와 같은 매매계약에 따른 소유권이전 등기청구권은 채권적청구권으로서 원칙적으로 10년의 소멸시효에 걸리나, 판례는"명의신탁자가 목적부동산을인도받아 점유하고 있었던 경우 소멸시효에 걸리지 않는다" (대법원 2013 12 12 선고 2013다26647 판결) ​ "명의수탁자가 명의신탁자 앞으로 바로 소유권이전등기를 넘겨주었다면 명의신탁자 명의의 등기는 실체관계에 부합하여 유효"합니다 (대법원 2004 6 25 선고, 2004다6764판결) "신탁자가 매수인이 취득한 부동산 소유권등기를 부당이득으로 보면서 직접 반환청구할 수 있는지 여부에 관하여는, 판례는 이를부정" (대법원 2008 11 27 선고, 2008다55290,55306 판결) 신탁자는 위와 같이 소유권이전등기청구권을 가지고 있어서 손해가 없고 소유권 자체도 현재 실체적으로 매도인에게 있기 때문이다 9, 에필로그 오늘은 지난번에 이는 명의신탁 중에서 중간생략등기형 제3자간 등기명의 신탁에 대하여 살펴보았습니다 2자간 명의신탁과 3자간 명의신탁의 차이점은 2자간 명의신탁은 신탁자가 바로 수탁자와 매매계약 체결 형식을 통하여 등기를 넘겨주는 것이고 3자간 명의신탁은 신탁자가 매수인이 되어 다른 매도인과 매매계약을 체결하고, 등기는 수탁자에게 넘기는 형식이라는 것을 알 수 있습니다 이러한 제3자간 명의신탁은 전매차익을 높게 하려는 편법으로 많이 사용되었습니다 다음 시간에는 계약명의신탁에 대하여 알아보겠습니다 부동산실명법, 명의신탁, 2자간명의신탁,3자간명의신탁,중간생략등기형, 계약명의신탁,부동산실권리자명의등기에관한법률, 명의신탁약정,물권변동,명의신탁자,명의수탁자,수탁자,신탁자, 신탁자의배임행위,부동산팩트체크,신경선중개사,신경선행정,