지금 정말 큰 실수하는 겁니다 | 이경민의 부동산하이킥 ( 부동산 상담 / 부동산 강의 ) ( 이경민 부동산 전문가 )

지금 정말 큰 실수하는 겁니다 | 이경민의 부동산하이킥 ( 부동산 상담 / 부동산 강의 ) ( 이경민 부동산 전문가 ) - 다주택자 주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 특례 아파트 상급지 갈아타기 매매 - 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 -주요내용- 부동산 고민 해결해 드리는 직언직설 시간입니다 오늘의 사연자분은 2주택자로써 A 아현동 마포래미안푸르지오 34평 16년 취득 4년 단기임대사업자 등록이 되어 20년 자동말소가 되었다고 합니다 B 은평구 응암동 응암 푸르지오 31평 20년 6 9억 취득해서 거주중에 있고 인근 1천세대가 넘는 C 백련산 힐스테이트 1차 32평으로 갈아타기 계획을 세우고 있는데 괜찮을지에 대한 문의였습니다 우선 반대입장을 드렸습니다 부동산 하락장 상급지 갈아타기 좋은 전략이지만 실속있게 진행해야 합니다 만약 질문에 내용대로 진행하면 실속은 커녕 실익없는 손실이 큰 상황을 맞게되기에 반대 의견을 드렸습니다 우선 종전주택인 마래푸 아파트 매도가 아닌 신규취득한 아파트를 먼저 매도할 경우 과세대상 이지만 임대사업자를 유지하고 있는 상황에선 자동말소 된 시점 이후 5년 내 양도 할 경우 거주주택 양도소득세 비과세 특례 요건으로 비과세 대상이 됩니다 다만 지금 B아파트를 매도한다면 6 9억 매수 현시세는 7억초반이기에 시세차익이 거의 없는 수준이라 비과세 받는 건 의미가 없어 보입니다 만약 비과세 받고 C아파트로 이동을 했다면 다시 일시적2주택 비과세 요건이 만들어 집니다 A아파트 비과세 받기위해 추후 매도시 전체기간의 비과세 혜택은 받기 어렵습니다 기존 B아파트를 양도한 이전 시점은 과세이며 양도 이후 시점만 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 그렇습니다 그렇다면 A아파트를 16년 취득했기에 당시 시세가 8억이었고 현 시점 23년 매도한다면 현시세 16억이라 양도차익이 8억이나 되기에 차익분이 큰데 과세로 매도한다면 실익이 없는 전략이 되버립니다 양도차익이 큰 A아파트를 반드시 비과세 받기위해선 양도차익이 적은 B 아파트를 과세로 매도해야만 합니다 A 아파트의 자동말소 5년 이후에 매도한다면 과세대상이 됩니다 다만 차익분이 적고 장특공제 혜택도 받을 수 있기에 거의 손실이 없는 수준이 될겁니다 그이후 A 아파트를 양도할 경우 전체 보유기간의 비과세를 받을 수 있기 대문에 반드시 A 자동말소 5년이 지난이후 B를 양도하여 갈아타기 계획을 세우는게 더 바람직해 보입니다 이제 하락의 저점을 지나 반등 및 상승을 다시 할 수 있는 구간이 찾아 올 수 있기에 A 아파트의 시세차익분은 더 증가될 수 있기에 수지타산을 반드시 세우고 이동 계획을 세우는것이 좋습니다 #아파트 #다주택자 #아파트매매