2025년 부동산 전망 금리인하 공포 |이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가)미국 연준 기준금리 10년물 국채금리 경기침체 트럼프

2025년 부동산 전망 금리인하 공포 |이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가)미국 연준 기준금리 10년물 국채금리 경기침체 트럼프 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 주요내용 앞으로 찾아오는 2025년 부동산 전망에 있어 금리인하가 오히려 부동산의 공포를 가져올 수 있다라고 판단하고 있습니다 대부분이 기준금리 인하는 유동성이 다시 공급되고 주택담보대출 금리가 인하됨으로써 탄핵 정국이 해소되는 시점에 맞물려 집값 폭등으로 이어져 나갈 거다 라고 전망하고 있지만 정반대로 해석하고 있습니다 풀려있는 유동성이 어느 자산으로 유입되는지에 따라 자산의 가격이 달라질 수 있습니다 예컨대 고점 인식이 크고 고평가로 인식되고 있는 수도권 아파트가 아닌 지방 지역 일대 아파트로 자금이 이동할 수 있고 또는 부동산이 아닌 비트코인 주식 같은 자산으로 자금이 이동할 수도 있습니다 또는 국내 시장이 아닌 해외로 자금이 이탈할 가능성이 매우 크며 그 지역으로는 미국을 꼽을 수가 있을 겁니다 이렇게 자산이 한 곳에 집중되는 게 아니라 분배되는 효과를 보게 될 것입니다 또한 금리인하에 따른 경기 침체에 대한 인식이 커짐으로써 디플레 심리가 커질 수 있으며 오히려 그 자금들이 자산시장이 아닌 가계긴축 으로 이어지며 자금이 묶일 가능성이 매우 커질 수도 있습니다 그러면 오히려 수요급감으로 인해 자산 가격이 하락할 수 있는 요인이 발생되는 것이죠 이렇게 기준금리 인하는 경기 침체 인식과 유동성 증가에 따른 양면성을 띄고 있습니다 그런데 안타깝게도 우리나라는 미국의 정세에 따라 굉장히 민감하게 반응할 수 밖에 없는 나라입니다 특히 트럼프에 정책안을 보게 되면 감세 정책, 관세 정책, 불법 이민자 추방정책으로 인해 물가 상승을 야기시킬 수 있는 정책으로서 12월 달 연준의 FOMC 점도표를 보게 돼도 굉장히 매파적 방향성으로 전망하고 있는 걸 확인할 수 있었습니다 9월달 FOMC에서는 2025년 총 네차례 기준금리 인하를 할 거라는 전망이 대부분이었는데 12월 달은 두 차례로 전망치를 낮췄습니다 그 정도로 트럼프의 정책안이 물가 상승을 다시 유발할 수 있는 정책으로 보고 있는 것으로 보여지고 있습니다 또한 미국 대선을 앞두고 바이든 재집권 및 해리스 후보자 당선을 위해 미국 재무부가 엄청난 유동성을 공급해 왔었습니다 이것이 진짜 성장이 아닌 단기적인 가짜 성장을 만들어냈습니다 재정 적자에 따른 자금 조달을 위해 대규모 국채 발행을 해야만 했고 미국 민주당의 제 집권을 위해 대규모 유동성 공급을 위해 대규모 채권 발행을 해야만 했었죠 그런데 10년 물 채권이 아닌 1년물 이하의 단기 채권의 비중이 굉장히 높았습니다 대부분 역레포 시장에서 이뤄졌습니다 코로나19 이후에 저금리 유동성 장세로 급격한 인플레이션이 발생되었고 인플레를 억제하기 위해 기준금리 인상 그리고 양적긴축 QT를 진행해 왔었고 21년 하반기에 처음으로 역레포 시장을 이용했었습니다 연준은 5% 가 넘는 초단기 1년이하로 시중은행들의 유동성을 빌려왔고 그 자금이 무려 2조 2000억 달러 정도가 되었었습니다 그런데 미 재무부에 대규모 채권 발행으로 인해 수익성이 더 좋은 단기 채권으로 자금이 이탈되어 역레포 잔고가 급격하게 감소되는 모습을 보여왔습니다 현재는 약 9000억 달러 정도만 남아있는 상황입니다 이렇게 대규모 단기 채권을 매입한 주체가 있었으므로 단기 채권금리가 급격하게 상승되어 장단기 금리차가 역전이 되는 현상이 22년 7월부터 24년 7월 달까지 이어져 왔었던 겁니다 그러다 영래포 잔고가 급격히 감소됨에 따라 더 이상 단기 채권을 매입해 줄 주체가 감소함으로써 10년물 채권 발행량을 증가시켰고 그것이 다시 장기 채권 금리를 상승시켰음으로 장단기 금리차가 해소되는 상황으로 진행 중에 있는 상황입니다 역사상 장단기 금리차가 역전이 되고 그 이후 해소되는 시점 이후부터는 경기 침체가 따라왔다라는 걸 알 수가 있습니다 그 정도로 이젠 경기침체가 예상될 수밖에 없는 시점이고 기준금리 인하의 스프레드가 1% 인 반면에 10년물 국채금리는 약 0 9% 상승을 해서 실제 기준금리 인하에 대한 효과가 상쇄되었습니다 그리고 앞으로 채권금리는 지속적으로 상승될 가능성이 매우 커지게 될 겁니다 그럼 자연스럽게 우리나라 시장금리도 상승될 수밖에 없는 요인이 작용되고 결국 주택담보대출금리도 향후 다시 상승될 수 있는 그런 상황으로 전개될 가능성이 매우 커질 겁니다 가계 대출 총량 규제는 다시 본격화 될 겁니다 명목 GDP성장률 이내로 가계대출 증가율 목표치를 매년 연초에 설정을 하는데 2024년보다 25년도에 소비자 물가 상승률은 낮아졌고 GDP성장률은 1% 후반대로 예상하고 있는만큼 가계대출 증가율 목표치는 올해보다 더 낮아질 가능성이 매우 커질 겁니다 다만 내수 진작을 위해 지방 미분양 아파트 및 건설 경기 회복을 위해 지방 지역 일대는 대출이 완화되어 대출 규제 완화는 차등 적용될 가능성이 커질 것으로 보여지고 있습니다 다만 수도권 지역 일대는 지금과 동일하게 유지될 것이며 오히려 스트레스 dsr 3단계 적용으로 인해 더욱더 대출 받기가 어려워질 수 있을 겁니다 앞으로 불확실성이 지금보다 훨씬 더 확대되어 수요심리가 위축이 될 것이고 소비가 둔화될 것으로 보여지고 있습니다 #금리인하 #부동산전망 #집값전망 #아파트전망 #아파트매매 #아파트전세 #부동산하락 #2024년하반기부동산전망 #2025년부동산전망 #집값전망2025 #부동산 #부동산강의 #부동산전문가 #부동산투자 #경제 #재테크 #부동산공부 #집값하락 #집값폭락 #서울아파트 #대세하락장 #집값상승 #부동산상승 #아파트가격 #부동산폭락 #부동산하락장 #부동산심리 #부동산투자강의 #금리전망 #경기침체 #경기침체부동산 #10년물국채 #2년물국채 #기준금리인하 #연준 #트럼프부동산 #미국부채한도 #부채한도폐지 #주택담보대출 #대출금리 #옐런국채 #옐런유동성 #유동성무제한공급 #역레포잔고 #레포역레포 #gdp성장률 #물가상승 #양적긴축 #지방아파트 #지방부동산 #미분양아파트 #스트레스dsr #스트레스dsr3단계