점유취득시효 완성 후 소유자가 변경되면?

법무법인 재유 부동산전문변호사 김상근, 이아린 입니다 상담신청은 아래 주소를 클릭해 남겨주시면, 빠른 시간 안에 응답 드리겠습니다 우리의 시간 90% 이상은 기존 클라이언트 지원을 위해 할애됩니다 우리가 제공하는 상담에 전문성과 책임을 느낍니다 따라서 무료상담을 하지 않으므로 양해 바랍니다 ------------------------------------------ 따라서 무료상담을 하지 않으므로 양해 바랍니다 이전 방송에서 “점유취득시효는 20년이다”가 끝이 아닙니다 점유취득소송을 당하시고 잘 대응을 못해서 점유취득시효가 인정 안 되는데도 땅을 뺏기신 분을 실제로 봤습니다 라고 했는데, 오늘은 “점유취득시효 완성 후 소유자가 변경”된 경우를 살펴보도록 하겠습니다 1 실제 소송사례 김씨가 땅을 샀어요 경계측량을 했더니 이웃 집 이씨 담장이 김씨 땅을 침범해 있었습니다 그래서 이씨에게 담장을 물려달라고 했더니, 이씨가 담장을 20년 전에 쌓았고, 그래서 담장 안의 김씨 땅을 점유시효취득했다면서 오히려 점유취득한 부분만큼 소유권이전등기해 달라는 소송을 제기했습니다 그런데 김씨가 변호사에게 의뢰하지 않고 본인이 직접 답변서를 넣고 법정에도 출석했습니다 김씨는 점유취득시효가 20년이란 건 아셨지만, 점유취득시효 20년이 지나버린 후에 바뀐 소유자인 자신에게는 점유취득을 주장할 수 없다는 사실까지는 모르셨습니다 그래서 패소해서 땅을 뺏겼습니다 법원은 일반적으로 당사자가 주장하지 않은 사실은 판단하지 않습니다 그게 변론주의라는 겁니다 축구 게임의 심판의 역할을 하는 거지 원고나 피고를 대신해서 골을 차주진 않습니다 2 관련 대법원 판례 대법원 1991 4 9 선고된 89다카1305 판결에 의하면, “취득시효기간이 만료된 토지의 점유자는 그 기간 만료 당시의 토지소유자에 대하여 시효취득을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 가짐에 그치고, 취득시효기간만료 후에 새로이 그 토지의 소유권을 취득한 사람에 대하여는 시효취득으로 대항할 수 없다”고 합니다 그러면, 점유취득시효 완성 전에, 그러니까 이씨가 경계침범한 지 19년 되었을 때 김씨가 땅을 산 경우에는 어떻게 되는지도 아셔야 하는데요 이씨는 1년 뒤 김씨를 상대로 점유취득 소송을 할 수가 있습니다 그래서, 땅을 사시면 곧바로 경계측량을 하시고 경계침범되어 있으면 경계침범한 땅을 돌려도! 하셔야 합니다 3 점유취득소송 시의 처분금지가처분 점유취득소송을 제기할 때는 처분금지가처분도 함께 받아놓으셔야 합니다 점유취득소송을 제기했더라도, 소송 중에 김씨가 땅을 팔아버리면 김씨는 이제는 그 땅 소유자가 아니니까 그 사람을 상대로는 더 이상 소유권이전해 달라고 할 수 없게 되고, 그 땅을 새로 산 사람을 상대로는 소송해봐도 취득시효기간 만료 후의 새로운 소유자라서 취득시효 주장을 하지 못하기 때문입니다 이 경우에 김씨가 소유권을 이전해 줘야 할 의무가 있는데도 팔아버렸으니 손해배상을 청구할 수는 있지만, 그 땅을 새로 산 사람에게 땅을 반환해야 합니다 처분금지가처분을 안 해 놓았다가 소유자가 바뀌어서 소유권이전등기청구 소송에서 급히 손해배상소송으로 변경하는 경우가 간혹 있습니다 4 2차 점유취득시효 개시 그러면, 점유취득시효가 완성된 후 경계침범 당한 땅의 소유자가 변경되면 이제 더 이상은 점유취득을 주장할 수 없느냐 하면요, 대법원 1994 3 22 선고 93다46360 전원합의체 판결에 의하면, 부동산에 대한 점유취득시효가 완성된 후 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우라 하더라도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 경과한 경우에는 점유자로서는 제3자 앞으로의 소유권 변동시를 새로운 점유취득시효의 기산점으로 삼아 2차의 취득시효의 완성을 주장할 수 있다 고 했고요, 대법원 2009 7 16 선고 2007다15172, 15189 전원합의체 판결에 의하면, 새로이 2차의 취득시효가 개시되어 그 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 다시 변경된 경우에도 마찬가지로 적용된다고 봄이 상당하다 고 해서, 부동산의 취득시효가 완성된 후 토지소유자가 변동된 시점을 새로운 취득시효의 기산점으로 삼아 2차의 취득시효가 완성될 때까지, 점유자의 자주점유가 계속되었다면 취득시효 완성을 다시 주장할 수 있습니다 5 결어 내용이 다소 어렵습니다 이렇듯 점유취득소송은 따져 볼 부분이 참 많습니다 그래서 여러분들이 점유취득시효에 대해서 전부를 다 아실 필요는 없습니다 여러분들은 “점유취득시효는 20년이다”는 내용은 꼭 아시고, 문제될 때는 단순한 문제가 아니니까 부동산소송 전문 변호사에게 문의해야 한다 는 정도만 아셔도 되겠습니다 -------------------------------------------------------------------------------------------------- ★ 술술법 ★ 술술 풀리는 부동산법입니다 쉽고 간단해서 술술 ~ 일이 잘풀려서 술술 ~ 법무법인 재유 부동산전문팀은 부동산과 관련한 여러분의 분쟁을 해결하는 KEY를 제공합니다