보증금감액으로소액임차인되기 지금은 소액임차인이 아니다.계약기간 도중에 보증금을 줄여서 소액임차인으로 만들었다.보증금 보호를 받을 수 있을까?또한 임차인은 어떤 조치를 취해야할지?

1, 기초사실 주택임대차 계약을 하고 있었습니다 임대차 계약 체결 당시에는 보증금액이 많아서 소액임차인이 아니었는데, 그 후에 거주하면서 임대차 기간 중간에 보증금의 금액을 줄여서 소액임차인에 해당하는 금액으로 보증금을 줄였습니다 이 경우 경매시 소액임차인으로서 모든 담보물권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있을까요? 이 콘텐츠가 마음에 드시면 구독 좋아요 공유 부탁드립니다 2, 법률 검토 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이라고, 주택임대차보호법 제1조에 나와 있구요 주택임대차보호법 제8조 제1항에서는 임차인이 보증금 중 일정액, 즉 소액임차인에게 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하였습니다 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인입니다 그럼 임대차 계약 체결 당시에는 보증금액이 많아서 소액임차인이 아니었는데, 그 후에 거주하면서 임대차 기간 중간에 보증금의 금액을 줄여서 소액임차인에 해당하는 금액으로 보증금을 줄였는데, 이렇게 보증금액을 줄였을 경우 소액임차인으로서 다른 담보물권자 보다 우선하여 배당을 받을 수 있을까요? 정답은 배당받을 수 있는 경우가 있고 그렇지 않은 경우가 있습니다 그 기준을 무엇일까요? 판례는 이렇게 말하고 있습니다 소액임차인에 해당할 수 있도록 보증금을 줄인 목적이 무엇이냐는 달려 있다는 것입니다 보증금을 감액한 목적이 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것라면 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있지만, 보증금을 감액한 주된 목적이 주택을 사용 수익하려면 것이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없는 것입니다 3, 관련 판례 요지 관련 판례의 요지를 보겠습니다 대법원 2008 5 15 선고 2007다23203 판결 [배당이의] [1] 주택임대차보호법의 입법목적과 소액임차인 보호제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다 [2] 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다 관련판례는 다운 받을 수 있도록 링크시켜 놓겠습니다 4, 임차인으로서 조치사항 소액임차인으로서 보호를 받기 위해서는 몇 가지 중요한 조치를 취해야 합니다: 가 전입신고 유지 임차인은 임대차계약을 체결한 후 해당 주택에 전입신고를 해야 합니다 전입신고를 통해 임차인의 주소가 해당 주택으로 등록되어야 합니다 나, 실제 거주 유지 임차인은 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것임을 입증하기 위해서는 실제 거주가 필수적입니다 다 확정일자 받기 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다 확정일자는 임대차계약이 체결된 날짜를 공적으로 증명하는 것으로, 이를 통해 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다 이러한 조치를 통해 임차인은 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있으며, 경매 시 다른 담보물권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다 다만, 보증금을 감액한 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것이라면, 소액임차인으로서 보호받을 수 없다는 점을 유의해야 합니다 1, 기초사실 주택임대차 계약을 하고 있었습니다 임대차 계약 체결 당시에는 보증금액이 많아서 소액임차인이 아니었는데, 그 후에 거주하면서 임대차 기간 중간에 보증금의 금액을 줄여서 소액임차인에 해당하는 금액으로 보증금을 줄였습니다 이 경우 경매시 소액임차인으로서 모든 담보물권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있을까요? 이 콘텐츠가 마음에 드시면 구독 좋아요 공유 부탁드립니다 2, 법률 검토 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이라고, 주택임대차보호법 제1조에 나와 있구요 주택임대차보호법 제8조 제1항에서는 임차인이 보증금 중 일정액, 즉 소액임차인에게 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하였습니다 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인입니다 그럼 임대차 계약 체결 당시에는 보증금액이 많아서 소액임차인이 아니었는데, 그 후에 거주하면서 임대차 기간 중간에 보증금의 금액을 줄여서 소액임차인에 해당하는 금액으로 보증금을 줄였는데, 이렇게 보증금액을 줄였을 경우 소액임차인으로서 다른 담보물권자 보다 우선하여 배당을 받을 수 있을까요? 정답은 배당받을 수 있는 경우가 있고 그렇지 않은 경우가 있습니다 그 기준을 무엇일까요? 판례는 이렇게 말하고 있습니다 소액임차인에 해당할 수 있도록 보증금을 줄인 목적이 무엇이냐는 달려 있다는 것입니다 보증금을 감액한 목적이 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것라면 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있지만, 보증금을 감액한 주된 목적이 주택을 사용 수익하려면 것이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없는 것입니다 3, 관련 판례 요지 관련 판례의 요지를 보겠습니다 대법원 2008 5 15 선고 2007다23203 판결 [배당이의] [1] 주택임대차보호법의 입법목적과 소액임차인 보호제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다 [2] 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다 관련판례는 다운 받을 수 있도록 링크시켜 놓겠습니다 4, 임차인으로서 조치사항 소액임차인으로서 보호를 받기 위해서는 몇 가지 중요한 조치를 취해야 합니다: 가 전입신고 유지 임차인은 임대차계약을 체결한 후 해당 주택에 전입신고를 해야 합니다 전입신고를 통해 임차인의 주소가 해당 주택으로 등록되어야 합니다 나, 실제 거주 유지 임차인은 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것임을 입증하기 위해서는 실제 거주가 필수적입니다 다 확정일자 받기 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다 확정일자는 임대차계약이 체결된 날짜를 공적으로 증명하는 것으로, 이를 통해 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다 이러한 조치를 통해 임차인은 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있으며, 경매 시 다른 담보물권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다 다만, 보증금을 감액한 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것이라면, 소액임차인으로서 보호받을 수 없다는 점을 유의해야 합니다