2년 실거주 안 해도 돼요 ( 규제지역 실거주 , 분양가상한제 실거주의무 2분양권 입주권 ) | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 상담 / 부동산 강의) (이경민 부동산 전문가)

2년 실거주 안 해도 돼요 ( 규제지역 실거주 , 분양가상한제 실거주의무 2분양권 입주권 ) | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 상담 / 부동산 강의) (이경민 부동산 전문가) 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 -주요내용- 부동산 고민 상담을 부동산 강의 형식으로 풀어드리는 직언직설 시간입니다 오늘의 사연자분은 2분양권을 보유하고 있는 분으로서 양도세 비과세 문의를 주셨습니다 광명사거리역 인근 광명뉴타운14구역 광명 푸르지오 포레나 59타입 (20년도 취득) 및 화성시 송탄역 인근 힐스테이트평택 더퍼스트 84타입 (22년도 취득)을 보유중에 있다고 합니다 광명을 계속 보유하고 싶은데 인근 부동산에서 2년 실거주 요건이 있어 잔금 할 여유가 되지 않아 매도해야 되는 과정속에 있다고 합니다 평택 아파트 또는 분양권을 우선 매도해야 광명을 비과세 혜택 받을 수 있고 거주하지 않아도 비과세 받을 수 있기 때문에 거주하지 않고 전세주고 보유하는 쪽으로 의견을 드렸습니다 분양권은 21 01 01일 기준 전후로 해서 성질이 달라집니다 이전에 취득한 경우 권리 형태로 봐서 주택수에 산정이 되지 않지만 이후에 취득한 경우에는 주택으로 간주해서 주택수 산정시 중과가 적용됩니다 광명은 23 8월 입주예정이므로 가장 먼저 입주하게 됩니다 그렇다면 소득세법 시행령 156조3 2항 3항에 따라 주택+분양권 보유시 일시적 비과세 특례를 받을 수 있을까요? 우선 받지 못합니다 양도세 비과세는 1주택만 받을수 있는 요건이지만 특례로 일시적2주택을 보유하고 있는 분들도 요건충족시 받을 수 있습니다 또한 1주택 +1분양권도 마찬가지죠 다만 156조3 의 조문을 보게되면 국내에 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1분양권을 취득할 경우 혜택을 부여한다는 조항으로서 1주택을 먼저 취득한 경우에만 해당이 됩니다 그런데 사연자분은 평택 분양권을 21년 이후에 취득하여 주택수 산정이 되므로 실제로는 분양권이지만 양도세 계산시 광명 아파트를 매도할 경우 2주택으로 간주됩니다 또한 주택을 먼저 취득한 것이 아닌 주택으로 간주되는 분양권을 우선 취득하였기 때문에 156조 3의 조항에 성립되지 못해 비과세 대상이 아닌 과세대상자가 됩니다 평택 분양권이 아파트가 되는 예상 시점은 24 2월인데 그 시기가 되어 일시적 2주택자로 비과세 받을 수 있지 않을까 생각하시는 분들도 많던데 성립되지 않습니다 2분양권 전부 21년 이전에 취득한 분양권이라면 권리형태로 보기에 분양잔금 완료시 아파트가 완성된후 소득세법 시행령 155조 1항에 따라 일시적2주택 비과세가 성립이 되지만 사연자분은 21년 이후에 분양권을 취득하였기 때문에 성립되지 않습니다 따라서 21년 이후 분양권을 취득한 분들은 주의하셔야 합니다 분양권을 조정대상지역 취득하였다 하더라도 아파트 취득시기 (분양잔금) 기준 비과세로 전환되었기 때문에 2년보유 요건만 충족하면 됩니다 현재 전매제한 폐지가 되어 전개가 가능해졌지만 분양가상한제 적용 아파트는 실거주의무가 아직도 진행되고 있어 조심해야 합니다 입법추진중이지만 실거주의무 폐지에 대한 입법 통과가 아직 되지 않았기때문에 직접 거주해야 되는 상황이 찾아올 수 있습니다 다행히도 사연자분의 광명 아파트는 분양가상한제 적용되는 아파트가 아니므로 잔금시 대출을 받지 않아도 전세로 잔금을 대체할 수 있으며 거주요건도 없기 때문에 거주하지 않고 보유하셔도 되며 평택 아파트 및 분양권 상태에서 매도하면 언제든지 광명을 매도해도 비과세 받을 수 있게 되므로 우선 힐스테이트 평택을 처분하라고 답변을 드렸습니다 #양도세 #비과세 #분양권