신정역세권지금투자해도좋은가 부동산

요즘 부동산 경기가 침체다 보니까음 넓은 평수에 사시는 분이 적은 평수로 오고 또 적은 평수에 사신 분이 또 미래가치를 생각해서 넓은 평수로 가는 그런 교환이 이루어지고 있다고 합니다 그래서 80평대 115억에 거래가 됐는데요 그냥 40평대 사는 젊은 친구가 하고 또 이곳을 떠나기 싫은 115억을 받고 소형평수로 옮겨오고 아마이 강남도 강남 상급지에서 또 상급지로 갈아타는 그런 거래가 있는 것 같습니다 자 부동산 경기 오늘과 내일을 모르지만 그래도 언제나 꾸준히 우상향하는 그런 변함이 없는 것 같습니다 오늘은 신정역세권 도시정비형 재개발 에대해서 투자해 되는지에 대한 그런 질문을 받아서 제가 오늘 영상을 꾸려 봤습니다 시청하시기 전에 좋아요와 구독을 눌러주시면 큰 힘이 되겠습니다 여러가지 호재가 있다보니까 명절이라든가 때만되면은 국내에 굴지의 시공사들이렇게 갔다가주민들에게러브콜을 보내고있습니다 보시는현수막은 어 삼성 래미안이죠 아 래미안은 또 뭐 강남에서도 인기 있는 그런 그 기업체 아니겠습니까 원 베일리라든가 커캉스라고 해 가지고 커뮤니케이션과 단지 내에서 즐길 수 있는 그런 시설로 눈길을 끌어 시공사입니다 자 디엘이엔씨죠 대림 E편한입니다 대림 이편한도 어머니들이 상당히 또 내부의 아기자기에게 가구 배치한다 그래서 인기가 있는 그런 시공사입니다 자 이번에 서울시에서 작년도에 나온 거죠 이게 서울시 정비사업 방식 역세권 장기 전세주택 투기 세력을 강력 차단하겠다 이렇게 이제 발표를 했습니다 왜냐하면 이게 공공재개발이 됐던 신속 통합 계획이 됐던 발표가 하고 승인이 나간다 그러면이 정보의 밝은 건축 하시는 분들이 곳곳에 가서이 단독주택을 사 가지고 부수고이 다세대출을 올립니다 그렇게 되면은 우선 노후도가 떨어지고요 그 다음에 또 조합원 수가 올라가니까 사업성이 떨어지죠 그게 된다 그러면은 가뜩이나 힘든 그런 재개발 사업이 침체가 됨으로써 기준에서 미달이 되다 보면은 사업 자체가 진행이 안 되죠 그래서 그걸 하기 위해서 권리 산정 기준일 여기 보시면은 권리 선정 기준일 그다음에 정비계획공란 공고일로 바꿔주고 그다음에 사전 검토 신청일의 또 개발행위 허가 제안을 추진해서 그런 거를 사전에 투기 세력을 강력 처방하였다 이제 정부에서 볼 때는 이제 투기고 그 다음에 이쪽 민간에서 볼 때에는 기회가 되겠죠 우리가 주관적으로 볼 때는 쌍방이 되지만이 객관적인 평가는 또 우리 주민들이 내리면 될 것 같습니다 자 첫째로 도정법이라고 그러죠 도정법상 재개발 등 정비사업에서 조합원이 분양받을 수 있는 권리죠 사실 분양받을 수는 권리 때문에 이게 이제 우리가 이걸 입주권을 사는 거 아니겠습니까 그 산정하는 기준이 이제 권리 선정 기준일이죠 그래서 이거를 당초 정비 구역 지정 고시일에서 정비 계획 공란 공고일로 바꿔 주겠다 자 그러면 신정역세권은 권리 선정 기준이 지정이 되었을까요 안 되었을까요 그렇죠 아직 안 됐습니다 지금 정비 에 구역 정비 계획 공란 공고일이 아직 안 돼 있어요 그래서 여기는 아직 고려산 기준이 없습니다 그 대신 뭐냐면은 2023년도 7월 6일자로 양천구청에서 개발행위 허가제한을 걸어 놨습니다 도정법 제19조에 있는데요 그래서 미리 걸어 놨기 때문에 더 이상의 신축이나 쪼개기는 없다고 보시면 됩니다 그래서 그 우리가 그이 쪼개기의 기준이 되는게 뭐냐면 몇 가지가 있는데 필지 분할이죠 자 이게 재개발에서는 땅만 90제곱미터 그러니까 이게 평수로 환산하면은 27평 이상만 있으면은 이게 입주권을 받을 수 있습니다 그래서 저쪽 자양동이죠 자양동에서 그 도로부지 500평을 이거를 이제 그래서 이거를 평당 1억씩 매매를 했을 때 이거를 이제 가서 사신 분들이 있어요 왜냐면은 자재 주택을 사려고 그러면 주택수에도 들어가고 또 뭐 여러가지 불이익이 들어가는데이 토지만 사게 되면은 우선 취득세에서도 취득세로 내니까 다주택자에서 그런 불이익을 안 받지 않습니까 그래서 이게 이렇게 해서 됐기 때문에 그래서 백제곱에서 잘라서 팔았습니다 그래서 필지 분할 그런데 단독주택 재건축에서 아 거기 도로 부지기 100제곱미터가 이게 싸게 나왔다 그래서 그거 잡으시면 안 됩니다 왜냐하면 재건축은 토지와 건물이 같이 있어야 조합원 입주권을 받을 수가 있습니다 그렇지만 재개발 무허가 건축만 있어도 입주권을 받습니다 왜냐하면 주거환경 개선 지역이 되기 때문에 그렇죠 토지와 분리가 되어 있다 하더라도요 내용이 나옵니다 또 다시 설명드리겠지만 입주를 받을 수 있기 때문에 그래서 필지 분할을 하는 거 그다음에 여기 보시면은 단독 또 다가구 이게 이제 다가구치 대표가 단독주택이지 않습니까 단독 또는 다가구주택을 다세대주택 전환시켰다 이게 뭐냐면 자 내가 단독이야 다가구구 여기서 내가 이걸 땅을 가지는데 이게 대지 지분이 60평이다 이걸 이제 판다는 거죠 그럼 건축 업자가 와서 사가지고 뿌시고 이거를 이제 1층 필로티 놓고 자 이걸 5층으로 올립니다 그러면 양쪽에 1호2호8개가 들어서죠 그럼 기존의 단독일 때에는 조합원 입주권이 하나만 들어가면 되지만 이거는 조합원 입주권이 8개가 나가잖아요 그러면은 일곱 명이 늘어나면서 조합원 수가 늘어나니까 이게 사업성이 떨어지겠죠 또 단독이라든가 하니까이 또 30년 이상 된 건물이 지금은 60% 이상이 돼야 됩니다 그런 건물이 이게 없어지게 되면은 60%에서 빠진다 그러면 재개발 할 수가 없죠 그래서 요런 부분에서 지금 단독 또는 다가구 주택을 갖다가 이게 전환을 못 하게 한다는 얘기고 그다음에 토지와 건물 건축의 분리 저게 아까 잠깐 말씀드렸죠 우리가이 단독주택은 토지와 건물이 따로따로 돼 있어요 등기부등본 등기 권리증 두 개가 나옵니다 그래서 등기부등본을 뛰더라도 건물 뛰고 그다음에이 토지등기부두 개로 나옵니다 그런데 이거를 토지만 판다 아니면 건물만 판다 그러면 되는 거죠 그러면은 자 이것도 기존에 조합원입주권이 하나가 된게 이것도 두 개가 나가니까 같은간에 세 개 더 수가 늘어나잖아요 그래서 이거를 이제 분리를 못 하게 한다 이런 얘기고 그다음에 다세대 공론주택 신축 팀은 권리 산정 기준 다음 날까지 완료가 돼야 분양권을 받을 권리가 생긴다 이렇게 되는 거죠 그래서 어 이게 이제 많은 시행착오를 겪으면서 좀 쪼개기를 이렇게 방지를 한다 이렇게 보시면 되겠습니다 자 둘째로 분양권 취득 목적으로 하는 불필요한 건축 행위를 비롯해서 건물 신축에 따른 노후도 요건 변동을 막기 위해서 국토 계획법에 의거구청장이 사전 검토 신청한 날을 기준으로 개발행위 제한 절차를 추진한다 이런 얘기죠 자 아까 구역 지정을 이제 신청한 날이고 이것도 사전 검토를 이제 개발행하지 않 제19조에 의해서 20023년 7월 6일까지 이제 이게 7월 6일 날 이제 개발행위는 절차를 해서 구청장이 이제 지정을 했는데 이거를 앞당겨 주겠다는 얘기죠 그러니까 이게 앞당기면 앞당길수록 신축을 막기 하는게 더 줄어들겠죠 그래서 이것도 역시 아까 구역지정을 검토한 나라가 마찬가지로 이것도 사전 검토를 신청한 날로 개발행위가 절차로 한계를 추진하겠다 아 그런 내용입니다 적용을 또 예의라는게 시켜 줘야 되겠죠 그래서 자 개발행위 제한 고시 이전에 건축어가 접수되었거나 건축허가 신고가 받아 진행 중인 사업까지는 막을 수가 없겠죠 그것도 재산권이니까 아까 말씀드렸듯이 서로 주관적인 거 투기냐 아니면 기회냐 사업이냐 서로의 어떤 그런 평행성이지만 우리는 우리가 객관적인 입장에서 평가를 해야지 이걸 가지고 그렇기 때문에 예외를 시켜 준다는 얘기죠 그래서 또 세대수가 뭐 증가하지 않은 대수선 뭐 이런 거는 이제 예외시켜 주겠다 이런 얘기가 되겠습니다 자 그렇다면 기 진행 중인 사업자의 적용에 관한 사항이 어떻게 되냐는 얘기죠 자 사전 검토를 득하고 자 정비 구역 지정 전인 사업지 자 그러면은 자 사전 검토는 득했어요 정비구역지정 전인 사업지가 되겠죠 그러니까 이게 신정역세권 도시정비형재개발이 이제 된다는 거죠 그렇다면 이거는 정비계획 공람 공고일이 이제 권리 선정 기준일이 된다고 보시면 되겠습니다 그런데 자 정비 구역이 기지정된 사업지 이런 데가 어디냐 여러분 옛날에 뉴타운을 지정이 됐어요 근데 그 당시에 뭐 뉴먼 사태라든가 여러 가지 뭐 사건을 사건 사건에 의해서 사업성이 저하 됐던 적이 있죠 그때 뉴타운 출구 전략을 해야죠 어 박 박원순 전 서울시장이 출구 전략으로 해서 해제시켜 줬죠 그 해자 돼 있다가 아 또 세월 지나다 보니까 막 올라가네 그러니까 우리 다시 한번 합시다 그래서 했던게 뭐 신속 통합계획을 신청한다든가 공공재개발을 신청했다 했을 때 그런 것이 그때는이 정비 구역 기지정된 사업지 그러니까 예를 들어서 여기 신정 뉴타운에 2-2 지역이 있습니다 호반 서비트 쪽에 보시면은 거기가 신속 통합이 돼 있는데 그게 권리 산정 기준일은 옛날에 신정 뉴타운 2-2 구역으로 지정받았던 정비 구역 지정 일이나 보시면 되겠습니다 그래서 안내문 계제일 그러니까 23년도이 10월 26일 당시 이미 정비 계획 공남 공고가 실시된 곳은 정비구역 지정이다 아 그래서 행위 제한은 이제 2023년도 10월 26일 기준으로 행위제한을 설치를 하겠다 아까 말씀드린 대로 또 이것도 신청한 날을 또 하겠다 이렇게 보시면 되겠습니다 그래서 투기방기 대책시행 내용입니다 그래서 권리산종정기준일은 정비계의 공란 공고일로 바뀌었고 그 다음에행위 제한은 사전검토 신청한 날로 바뀌었다 그러면 이게 뭐 많게는 1년 이상씩 줄어들 수가 있을 겁니다 그래서 그만큼 이제이 정비계 획공랑 공고일이 이제 되는 거고 그래서 신정 역세권 같은 경우는 아직 정비계획 공람 공고 안 떨어졌기 때문에 아직까지 권리 선정 기준일은 안 정해졌으니까 이제 구역 지정일이 된다고 보시면 공람 공고 일이 되며는 그날이 권리 산정 기준이 된다는게 보시면 되겠습니다 자 오늘 추천 매물입니다 자 분양가가 5억 3천이었었는데요 저희가 이거를 한 8천만원 정도 디스를 해서 내놓은 물건입니다 그래서 매매가는 4억 5천만원이고 불러그: 상호: 오성공인중개사사무소 주소: 서울특별시 양천구 신월로 12길 6 ,1층 대표: 장 정 우 등록번호: 92414258 #부동산 #아파트#목동센트럴아이파크위브