금리 인상 집값 하락 여길 봐라(부동산 가격 하락 속 1기 신도시 ,재건축 아파트 상가)| 이경민의 부동산하이킥(부동산 강의/이경민 부동산 전문가)

금리 인상 집값 하락 여길 봐라(부동산 가격 하락 속 1기 신도시 ,재건축 아파트 상가)| 이경민의 부동산하이킥(부동산 강의/이경민 부동산 전문가) 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 전문가 이경민 대표가 여러분들의 고민을 부동산 강의 형식으로 전략과 계획을 세워 해결 방안을 제시해서 해결 해 드립니다 영상에서 다뤄드리는 주요 내용으로는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 등 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자 내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 부동산 전문가 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 -주요내용- 부동산 투자 전반적인 고민을 부동산 강의 형식으로 해답과 투자전략을 제시하고 계획을 세워드리는 직언직설 시간입니다 오늘 부동산 고민 사연자분은 예전에 대면상담 받으셨던 분으로써 12채나 보유하셨던 분으로 2채를 제외한 나머지 주택은 전부 매도하라고 답변을 드리고 전략을 세워 드렸던 분이었는데 기억이 많이 납니다 다행히도 계획한대로 잘 실행해주셔서 감사할 뿐이네요 가장 똘똘한 아파트에 거주하시라고 말씀드렸고 현재 전입하고 1억 정도 소액자본으로 활용법에 대해 문의주셨습니다 지금은 아파트 매매가 뿐 아니라 전세가격도 함께 하락하고 있어 전세가율이 많이 낮아진 상황이라 강북외곽 구축 아파트 투자금액도 최소 3억대 소형주택 다세대주택 빌라투자 또한 최소 1억5천 이상 자금이 들어갑니다 사연자님 처럼 1억 소액자본으로 소액투자 하면서 자산증식 하기가 어려운 시기 입니다 따라서 지금은 투자 보다 실수요 시장에 적합한 시기입니다 그렇다고 해서 현금을 보유하고 있거나 예금통장에 예치하는건 굉장히 어리석은 방식이 될 수 있죠 돈은 항상 움직입니다 돈의 흐름을 이해해야만 합니다 지금같은 시기에도 누군가는 계속 움직이며 투자하고 있기 때문이죠 따라서 저는 상가투자를 추천드렸습니다 개인적으로 상가투자는 수익률 저하로 반대하는 입장인데 상가에 대해서 잘 이해해야합니다 기본적으로 상가투자는 임대수익을 위한 투자가 대부분입니다 그렇기에 차익형도 아닌데 대출을 받아 고스란히 월세를 이자 상환하는 방식으로 활용하는 어리석은 투자는 지양해야 합니다 따라서 온전히 월세를 수익형으로 만들기 위해선 신축상가를 분양 매매하는 방향으로 접근하는 분들이 많습니다 결국 투자금액이 많이 들어가는 상품을 보유하면서 향후 연식으로 인한 월세 감액 및 연식 감가상각으로 인한 자산손실과 함께 양도 또한 되지 않기에 자산 손실은 더욱더 커져만 갑니다 현재 강북외곽 전요 5평 정도 상가금액은 4억이며 월세는 보통 2천/ 130만원 정도 받습니다 투자자의 기본 원칙은 수익률을 극대화 시키는 겁니다 그렇기에는 소자본 소액투자로 양도차익을 극대화 시키는 투자법으로 접근해야 합니다 상가 또한 임대수익 목적이 아닌 양도차익 목적의 상가로 접근해야 합니다 전용 5평 노후상가 1억 소액투자면 차익을 극대화 시킬 수 있습니다 노후상가는 결국 월세 뿐 아니라 건물가액이 노후화로 가치가 하락하여 금액이 감액되는데 반대로 투자자 유입으로 인해 프리미엄이 얹어지면 상가의 가격은 상승하게 되어 있습니다 재개발 노후 빌라 및 재건축 노후 아파트도 마찬가지 기존 가치는 하락하지만 미래가치의 프리미엄으로 가격이 상승하듯이 말이죠 결국 재건축 사업성이 높아 재건축이 될 소지가 있는 아파트 내 노후상가 일명 썩상 투자를 미리 선점하여 투자한다면 양도차익은 커질 수 밖에 없을 겁니다 서울 재건축 아파트 중에서 아직 조합설립도 나지 않은 사업성이 높은 상계주공 아파트 단지내 상가를 보더라도 답이 나오죠 상계주공 14단지 전용9평 상가 금액이 14년도 2억이었던게 21년 6억으로 거래되어 3배정도 상승을 했고 상계주공 10단지 아파트내 상가도 12년 1 2억 이었던 상가가 22년 4 7억 으로 3배이상 상승했습니다 30년이 넘어가는 쓰러져가는 상가 금액이 가격이 하락하는것이 아닌 오히려 가격이 상승하는 걸 볼 수 가 있습니다 상가 또한 아파트와 토지 합필이 되어 있기에 재건축을 같이 진행하기 때문에 그렇습니다 아직 조합설립도 나지 않은 상계주공 단지내 상가들의 가격은 앞으로 정비사업 추진단계가 진행되면 될수록 금액은 계속 상승 할 것이며 아파트 입주권도 받을 수 있는 권리가 생기기 때문에 입주권에 따른 기대감도 같이 가져갈 수 있게 됩니다 지금 재건축 사업성이 높은 아파트 단지 내 노후 상가 기준 전용 5평 1억이면 투자할 수 있는 상가들을 간혹 볼 수 있게 됩니다 일명 구분상가 썩상투자 라고 지칭 하기도 하죠 프리미엄이 붙기전 미리 선점해 놓은다면 앞으로 거래량이 증가하고 다시 부동산 활기가 불어 활성화될때 정비사업 , 모아타운 모아주택 , 신속통합기획 방식 등 재개발 방식과 재건축 아파트 안전진단 및 재건축 초과이익 환수제 및 비규제로 바뀌어 조합원 지위양도 금지 및 재건축 재당첨 금지조항 등이 적용되지 않고 있기 때문에 다시 주요 아파트 압구정 현대 아파트 , 여의도 재건축 아파트 , 목동 신시가지 재건축 , 상걔주공 재건축 등 또 한번 큰 바람이 불 가능성이 높습니다 또한 윤석열 정부의 1기 신도시 재건축 특별법 재정으로 인해 분당 일산 재건축 단지들의 투자열풍이 다시 일어날 가능성이 높습니다 그럼 자연스레 상가의 가격도 상승하게 되어 있죠 앞서 임대수익 목적의 상가투자 4억 양수 2천/130만원 받아 투자금 3 8억에 10년간 임대수익 1 5억을 받는 수익률과 비교해본다면 엄청나게 클겁니다 상계주공처럼 10년만에 3배가 상승된다 한다면 1억에서 3억으로 상승되면 차익이 2억이 될것이고 투자금을 똑같이 4억정도 라고 한다면 총 4채 구입에 8억정도 차익이 날 가능성도 있습니다 재건축을 시작하면 더욱 더 높아질 수 도 있겠죠 따라서 적은 투자금으로 수익률을 극대화 시키는데 있어 다주택자 투자 방식에 있어서도 상가투자는 올바른 방향이 될거라고 봅니다 #금리인상 #집값하락 #부동산투자