싸게팔고 좋은 집 사라(둔촌주공 재건축 리모델링 기다리지말고 집값 하락 갈아타라)이경민의 부동산하이킥(부동산 강의 / 부동산 상담)-(이경민 부동산 전문가)
싸게팔고 좋은 집 사라(둔촌주공 재건축 리모델링 기다리지말고 집값 하락 갈아타라)이경민의 부동산하이킥(부동산 강의 / 부동산 상담)-(이경민 부동산 전문가) 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 전문가 이경민 대표가 여러분들의 고민을 부동산 강의 형식으로 전략과 계획을 세워 해결 방안을 제시해서 해결 해 드립니다 영상에서 다뤄드리는 주요 내용으로는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 등 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자 내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 부동산 전문가 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 -주요내용- 부동산 고민을 부동산 강의 상담 형식으로 다뤄드리는 직언직설 시간 입니다 오늘 사연자분은 둔촌동 둔촌현대 3차아파트 거주중이고 리모델링 추진중인데 바로 앞 둔촌주공 아파트 입주시 가격반등이 일어나기에 보유할지 아니면 집값 하락 시기에 갈아타기 할지에 대한 고민이었습니다 최저금액으로 매도하고 3억대 대출받아 상급지 아파트 갈아타기 추천을 드렸습니다 우선 리모델링 분담금이 얼만큼 발생할거이며 그 분담금 만큼 현재 부동산 하락 시기에 대출을 받아 더 좋은 상급지 아파트로 갈아타기가 가능한 아파트가 있는지가 중요하며 분담금은 얼만큼 나올지 대략적인 큰 틀에서 이해를 해야 좋은 방향이 나올 수 있게 됩니다 우선 리모델링 분담금 계산 방식은 크게 보면 3가지로 나눠볼수 있습니다 1 조합원 분양가 - 권리가액을 빼면 분담금이 산출됩니다 우선 조분가격이 얼마될지 모르기에 패스하고 2 리모델링 후 가격- 리모델링 전 권리가격을 산출하면 됩니다 기존 세대수 160세대에서 일반분양 12세대 증가이기에 사실상 사업성이 없어 비례율은 100%로 가정할시 감정가액만 알면되는데 현재 실거래가 및 kb시세를 보면되는데 9억이라 감정가격도 그정도 하지 않을까 추론할 수 있습니다 둔촌주공 분양 평당가는 3800만원이기에 28평이 34평 확장시 13억 정도가 나올 수 있습니다 따라서 13억-9억=4억 정도가 분담금 발생 가능성이 있을것으로 큰 틀에서 대략적인 산출이 나옵니다 3 세번째 방식은 (총사업비-일반분양수익) / 기존세대수 로 산출하면 대략적인 예상 분담금이 나옵니다 우선 지하주차장도 시공하다보니 지하층 면적+ 연면적 기준을 알아야하는데 리모델링 개요를 보니 8087평 정도 되는것으로 파악됩니다 총 면적 8087평 X 공사비 평당 650만원 + 기타사업비 공사비 30%수준 으로 계산하면 총사업비가 나올겁니다 그 금액에 일반분양수익 평당 3800만원 X 34평 X 12세대를 빼주고 기존세대인 160세대를 나누게 되면 3억3천만원의 분담금이 산출됩니다 이건 굉장히 보수적으로 계산한것이고 현재 물가상승으로 인한 원자재가격 상승 및 금융비용 상승 , 분양가 상승 등 공사비가 평당 800만원 수준까지 높아졌습니다 추후 리모델링 진행시 공사비 750만원에 일반 평당 분양가 4300만원이라고 할경우 거의 분담금이 4억 수준으로 올라가게 되어 있습니다 거주 목적이다보니 둔촌현대3차를 보유할경우 결국 분담금 4억이 발생되어 대출을 받을 수 밖에 없을텐데 차라리15억~16억선까지 상승했다 10~11억대로 하락한 고덕신도시 신축아파트 59타입 또는 74타입으로 대출 3억대받아 갈아타기가 가능하며 송파구 거여동 신축아파트 또한 59타입으로 갈아타기가 가능합니다 대규모 대단지 아파트로 형성되어 있는 상급지역 상급아파트로 이동하는 것이 더 바람직해 보입니다 오히려 마주하고 있는 둔촌주공 아파트 입주시 전세물량 적체로 전세가격 하락이 당연시 할것이고 그 여파가 둔촌현대 및 일부 소규모 아파트에 미치는 악영향은 굉장히 클것으로 예상합니다 따라서 리모델링 진행시 들어가는 분담금액으로 차라리 대출을 받아 하락폭이 큰 상급지 아파트 로 이동하는 것이 더 좋을듯합니다 #둔촌주공 #리모델링 #집값하락
