지역주택조합 세대주 자격 상실땐 조합원 자격도 자동 상실, 조합탈퇴 수단으로 가능할까? | 김재권 변호사 [지역주택조합 #9]

'지역주택조합원이 세대주 자격 상실땐 조합원 자격도 자동 상실' 되는 부분에 대해 알아 볼까요? 지역주택조합의 조합원이 되려면, ① ’조합설립인가 신청일(투기과열지구 안에 있는 경우 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 주택조합의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자‘와 ② ’조합설립인가 신청일 현재 해당 지자체에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 자‘이어야 하고, ③ ’본인과 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닌 자‘여야 합니다 또 이러한 무주택 등의 세대주 자격은 '조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지' 유지돼야 합니다 (주택법 11조, 시행령 21조 1항 1호) 그런데 지역주택조합의 업무상 미숙 등으로 준공 단계의 조합원자격 확인 절차에서 비로소 세대주 자격상실로 인한 조합원 자격 상실 사실을 발견하고 분양 자격을 부정하는 경우가 종종 생깁니다 이러한 자격상실과 관련하여 조합의 업무상 미숙이 원인이 된 외에도 조합측의 이기적인 의도가 개입하는 경우도 있습니다 즉, 조합원 자격상실자가 분양받을 호수는 일반분양을 하여 사업수익을 올릴 수 있기 때문에 당초부터 자격결격자나 사후적인 자격상실자에 대해 눈감고 있다가 준공단계에서 비로소 문제제기를 하고, 법과 원칙만 강조하는 것이지요 조합원으로서는 그동안 어렵게 분담금을 납부하고 드디어 입주하는 희망을 가지고 있다가 날벼락을 맞는 셈이 되지요 심지어 5~10년이라는 장기간 사업이 지속되는 지역주택조합사업의 특성상 무주택 요건과 세대주 요건을 조합설립인가 신청일로부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 유지되어야 한다는 규정은 조합원들에게는 큰 족쇄로 작용합니다 워낙 사업이 장기간이 걸리니 법규정을 잘 모르고 세대를 옮기는 경우가 적지 않기 때문이지요 다만, 조합원이 근무·질병 치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 보는데(주택법 시행령 21조 2항), 부득이한 사유에 대해서는 객관적인 증거를 제시해 지자체 담당 공무원을 설득해야 합니다 한편 추가 모집된 조합원에게는 이 규정이 적용되지 않음을 유의해야 합니다 (법제처 유권해석 안건번호 21-0242 참조) 이처럼 세대주 자격을 상실한 사례에서, 근래 대법원은 '입주 가능일 이전에 세대주 자격을 상실해도 조합이 가입계약을 해지하지 않는 한 조합원 자격을 상실하지 않는다'고 본 원심에 대해, "조합가입계약서에 세대주 자격상실자에게 조합이 가입계약을 해지해야 자격이 상실되는 것으로 규정하고 있더라도 계약 등 당사자 의사로 주택법 등 관련 법령의 적용을 배제할 수 없으므로, 입주 가능일 전에 세대주 자격을 상실한 조합원은 조합이 해지 의사표시를 할 필요 없이 조합원 자격 및 지위를 자동으로 상실한다"고 판단했습니다 (대판 2020다237100) 결론적으로 이 판례에 따르면, 조합원에서 탈퇴하고 싶어 고의로 세대주 자격을 상실하는 경우에도 자동으로 조합원 자격 내지 지위가 상실된다는 결론이어서 조합탈퇴 수단으로 많이 활용될 것 같습니다 【법무법인 효현】 ☎(053)759-6611 대구 수성구 동대구로 348-15(범어동, 율촌빌딩 5층) #지역주택조합 #세대주 #조합탈퇴 #자동상실 #효현