[부지런TV] 현 시점에서 보는 지방투자는? 지방 투자 들어갈까요 말까요? 초보자들도 쉽게 알 수 있는 투자의 원리

부동산 시장에서 살아남는 방법을 알려드립니다 ▶ 부지런 카페 바로가기: ▶ 부룡 블로그 바로가기: ================================================= ▶오늘의 질문 지금 지방에 선행투자로 많이 들어가고 있잖아요 뭐 투자는 안했지만 보면서 지방을 보고 있다가 부룡님 팟캐스트애서 수도권 하락장이 왔을때 그때 이제 지방 상승장이 왔다는 그런 말씀이 있어가지고 그러면 지금 지방 생각이 들어서 왜 그렇게 보시는지 (궁금합니다) ▶오늘의 답변 제가 했던 얘기를 수능의 답안지처럼 기억하시면 안 돼요 무슨 말이냐 그때그때 상황에 따라 다른 게 투자자들이거든요 그때 말씀드렸던 얘기 아마 이런 얘기이었을거예요 2000년대 초반에 서울 수도권이 급등장이 나왔었죠 그때 시점에 서울 수도권뿐만아니라 지방까지 다 상승을 했었어요 2000년대 초반에는 그러면서 규제가 심하게 들어갔습니다 서울 수도권 지방까지 근데 그랬을때 가장 심하게 상처를 입었던 동네는 지방이었어요 그당시에 그러면서 서울 수도권이 상승장이 왔을 때 지방장은 똑같이 규제를 먹었지만 완전히 침체에 빠져버렸죠 그러면서 어떤 현상이 일어났느냐 지방장에서 침체 빠지면 건설사가 공급을 할까요 안할까요? 못 하겠죠 그러다보니까 공급이 줄어들었어요 그리고 지방장은 너무 침체 빠지니까 아우성을 치기 시작했죠 그러면서 2008년도에 지방주택 활성화 대책이라는 정부대책을 내놓습니다 그때 지방에 있는 집을 사게 되면은 뭐 양도세 감면 하고 면제해주고 뭐 이런 것들이 그때 막 나왔어요 근데 공급이 부족한 상태에서 이렇게 살 수 있도록 하니까 또 그때부터 어떻게 됐을까요? 엄청나게 상승을 했던 거 거든요 그러면서 2009년, 2010년, 2011년 2012년 뭐 이런 시기에 지방장이 완전 급등장이 나왔습니다 문제는요 그 이전에 2005년,2006년 2007년, 2008년 이때 서울과 수도권은 급등장이었잖아요 그러고 난 다음에 우리가 알고 있는 금융위기 때문에 확 무너졌거든요 그러면서 서로의 방향성이 달라져버렸어요 그래서 지방장은 상승하고 서울수도권장은 지난번에 오른만큼 또 침체기에 빠져들었던 거지요 그 얘기를 했던 거고요 근데 문제는 지금 그 상황이 아니라 조금 다르게 흘러가고 있는 모습은 있어요 뭐냐 그리고 난 다음에 지방장이 급등을 하고 지방장에서 그 돈을 좀 많이 버신 분들 있죠 그 분들이 이제 지방장이 워낙 많이 급등하고 하면서 공급은 또 늘어났을 거 아니에요 그 과정이 되다 보니까 이제는 별로 많이 오르지도 않고 그다지 많이 돈이 되지도 않으니까 투자처를 바꾸기 시작해요 그분들이 어디로 움직였을까요? 다시 서울수도권으로 움직이는 상황이 됐겠죠 역시 서울 수도권 사람들도 뒤늦게 이제 투자를 하는 과정이 서울 수도권이 급등 특히 서울이 급등하는 장이 왔었죠 이 과정이 그때그때 상황에 있는 싸이클과 환경에 따라 나타나는 현상들이 에요 그래서 아마 제가 예전에 얘기했던 부분은 그래서 시장이 이렇게 반대로 움직였다 라고 하는 부분을 얘기했던 부분이었을 것 같고 문제는요 지금 분위기가 완전히 달라요 뭐냐 서울 수도권에서 투자하는 사람들이 속된말로 누가 인간 수가 많을까요? 서울 수도권 많을까요 지방이 많을까요 서울 수도권 사람들이 더 많겠죠 서울 수도권 중에서 서울이나 이런 곳이 좀 많이 올랐잖아요 그러면서 여러분들이 이제 돈이 부족하니까 상대적으로 어디를 보고 있느냐 지방을 보는 거예요 그러면서 공급이 부족한데 그다음에 그동안 많이 오르지 않은 데를 찾아서 내려가는 중 인거죠 그렇게 해서 그 많은 인원들이 내려가게 되면 수요가 늘어나니까 움직일 수밖에 없는 장이었잖아요 그러다 보니까 지방의 일부 같은 경우가 올라왔던 거고 이번에 부산 같은 경우도 사실 부산 같은 경우는 공급물량이 꽤 있어요 부산에서 오랫동안 사셨던 분들의 입장에서 보면 올라야 될 곳이 아니에요 근데 한번 생각해 보세요 이제 서울수도권에 사시는 분들이니까 한번 물어볼게요 서울에 있는 신축이나 이런 거 아파트가 10억이에요 우리 근데 그 보셨죠? 해운대 바다 조망 보이고 뭐 그게 7억이에요 느낌이 어떠세요 싸다는 생각이 드시죠 그런데 조정지역이 해제가 되었대요 그럼 어떻게 될까요 막 내려가죠 즉 사람들이 그런 현상이 나타난 거거든요 부산 사람들이 볼 때 어이가 없는 거죠 나는 공급물량이 많고 그동안 많이 올라서 비싸다 라고 생각했는데 이런 현상이 서울수도권 사람들의 움직임에서 나타나는 현상? 즉 제가 아까 뭐 우스갯소리로 수능처럼 기억하시면 안 된다고 하는 이유가 그때 그 상황이 그랬다지만 지금 현재 상황 이렇게는 또다시 바뀌고 있는 중이고 그러다 보니까 아무래도 투자자 수가 많은 서울과 수도권이 그동안 너무 많이 올라서 상대적으로 소액으로 투자할 수 있는 곳을 찾다 보니까 지방을 선택한 거예요 그래서 내려간 거고요 그래서 움직이는 건데 한가지 조금 요번에 그 12 16 대책 때문에 조금 문제가 생겼죠 왜냐면 1년만 보유하게 되면 일반과세를 받을 수 있었는데 2년을 보유해야되는 상황이었잖아요 그러면 지방이 리스크가 크냐 그러니까 공급이 아직 많은 상태니까 근데 서울 수도권 공급이 줄어든다고 하잖아요 그러면 어디가 리스크가 적으냐라고 하면 지방의 리스크가 조금 더 큰 상황에 2년씩 보유해야되는 상황이잖아요 그렇게 되면 또 다시 메리트가 사라져버리는 상황 이런 상황이 움직여지기 때문에 그때 그때 달라지는 상황이 오는 거예요 그래서 지방으로 내려가셨던 분들이 또 다른곳을 찾아서 분명히 움직일 거고 거기에 뭐 공급이 부족하다거나 이런 지역들이 조금씩조금씩 움직일 겁니다 그거는 변함이 없어요 워낙 많이들 내려가고 계시니까 하지만 그게 어느 정도 차게 되면 아무래도 리스크가 그쪽이 좀 더 위험하겠죠 다시 일로 이제 넘어오는 현상들이 발생할 거다 라고 보는 게 맞는 거 같고요 그래서 지방 하고 서울수도권장이 서로 반대로 흐른다 라고 하는 얘기를 곧이곧대로만 들으시면 안 되는 게 예전에 그랬는데 지금은 조금 분위기가 바껴서 이런 상황이 나오고 있다 그러니 같이 움직일 거는 같은데 워낙 많은 사람들이 서로 전국적으로 움직이고 있으니까 그나마 지금 상황에선 가장 나은게 어디냐 공급도 좀 부족해지고 물량도 많이 안 되어 있는 지역 그다음에 안전성을 따져봤을때는 그래도 결국에는 언젠간 다시 수도권 쪽으로 다시 올라오는 상황이 발생할 수도 있다 그래서 상대적으로 수도권이 좀 나아 보인다 뭐 이런식으로 표현을 해드린거죠 그때그때마다 상황은 틀린 거고요 그래서 투자를 하실 때 공부 하시는 건 좋은데 그게 정답인 것 처럼 접근 하시게 되면 조금 안 돼요 그러니까 그때 그때 그 공부하신 내용을 가지고 패턴을 찾아서 공부를 하시고 이렇게 움직이겠구나 또 유추도 해보시고 틀리면 또 다시 뭐 공부도 더 한번 해보고 이 과정을 좀 필요는 하겠죠 100% 그걸 단기간에 할 수는 없잖아요 그러니까 이제 저희같은 사람들의 입을 빌어서 공부도 하고 또 듣고 또 한번 느끼기도 하고 이렇게 하시는 거니까 일단은 지금도 제가 볼 때는 지방은 그렇게 보시는 게 맞지 않을까 라는 생각을 해봅니다 ----------------------------------------------------------------------------------------- *Music: