[예언] 2027년 ~ 2030년 부동산 전망 ( 대세 하락장 시기 집값 전망 ) | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 강의) (이경민 부동산 전문가)

[예언] 2027년 ~ 2030년 부동산 전망 ( 대세 하락장 시기 집값 전망 ) | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 강의) (이경민 부동산 전문가) 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 -주요내용- 그동안 2021년 2022년 2023년 2024년 2025년 2026년 부동산 전망을 말씀을 해 드리고 있습니다 22년 집값 하락에 대한 부분에 대해 2019년 부터 전망 영상들을 송출했고 상담때 또한 거기에 따른 전략과 계획들을 세워드렸었습니다 오늘의 부동산 강의는 2027년 2028년 2029년 2030년 부동산 전망에 대한 말씀을 해드리려고 합니다 우선 강남3구 용산지역을 제외하고 수도권 전부규제지역 해제 발표가 23년 1월에 나와 반등의 변곡점이 될거라 22년도 강의 때 설명을 해드렸었습니다 그리고 절대 위 지역들은 해제시켜주지 않을거다 라고 말씀드렸고 지금도 해제되지 않고 있는 상황입니다 그렇게 생각한 이유는 2022년 집값하락에 있어 강남아파트 집값이 견고하게 유지했기 때문입니다 특히 핵심지역인 강남구 서초구 강남2구의 집값추이가 가장중요합니다 지금의 하락은 대외적 금리 인상 영향의 하락인데 1주택자는 주택담보대출 부담 및 다주택자는 전세자금대출 인상 부담으로 월세로 전환하여 임대차3법의 비정상적 전세시세가 큰폭으로 하락하여 역전세가 발생되어 하락을 가속화 시켰습니다 그런데 강남2구는 타지역과 달리 40평대 이상 중대형 이상의 평형은 낙폭이 없었고 하락폭도 적었습니다 19 12 16 부동산 대책으로 투기과열지구 15억초과 아파트 대출 한푼 나오지 않았었고 19년 이전에 대출받아 취득한 분들은 저가매수 하셨던 분들이었습니다 대세상승장 가장 낙폭이 컸던 시기가 19년 시기 였고 18년도 가격수준으로 하락했었습니다 상급지 상급 아파트 매수하신 분들이 대출금리가 오라서 대출부담이 되어 매도하고 하급지로 이동하는 경우는 없습니다 소득수준이 받쳐주기에 저가매수한 아파트를 매도하는 경우는 극히 드물기 때문입니다 또한 토지거래허가구역 지정으로 타지역보다 투자수요가 적게 들어와 역전세 놓인 분들이 타지역대비 적었고 40평대 이상 중대형 평형은 실수요 평형대라 굉장히 가격이 견고 했었습니다 지금도 대형평형대에서 가격을 주도하며 상승하고 있고 전고점을 상회하는 곳들도 나오고 있는 실정입니다 최상급지 강남2구 대형 , 중대형 평형에서 가격이 견고하고 규제가 완화되고 세금이 줄어드는 낙수효과 정책으로 상급지로 이동하고자 하는수요가 늘어남에 따라 가격하락은 나오기 어려운 상황입니다 그렇기에 지금의 하락장에서 규제지역을 풀어줄리 만무합니다 다만 2024년 반등의 상승을 맞이하면서 밀어내기 분양이 나올것으로 보이며 강남4구 입주물량이 5만가구를 넘을 것으로 보입니다 그것도 핵심 매머드급 최상급 아파트 위주로말이죠 그리고 아파트 주택임대사업자 자동말소 시기도 25년 ~ 26년에 걸쳐있습니다 입주물량 여파로 전세시세가 다시 하락하고 매매가격이 다시 하락할 수 있는 대세하락장 구간이 시작점이 찾아올 것으로 보입니다 대세 하락장 요인은 3가지로 경제침체로 인한 소비침체 수요억제 감소와 대규모의 입주물량으로 인한 미분양 사태가 일어나면 L자 형식의 장기침체가 따라올 수 밖에 없을겁니다 지금은 인플레이션으로 세계경제가 몸살을 앓고 있지만 1년 뒤부터는 디플레이션의 위기로 경제는 더더욱더 침체될 소지가 있어 보입니다 미국 장단기 채권금리 역전현상이 지금도 계속 일어나고 있습니다 2년물 단기 채권금리가 4 5% 10년물 장기 채권금리가 3 5%로 1%P 나 차이가 나고 있는 상황입니다 단기적으로 위험성이 높기에 금리가 높은만큼 감당을 해야 할 날짜가 다가오고있습니다 급격한 금리인상은 반드시 경제에 충격을 줄 수 있으며 금리인상기의 정점기 시기 이후 1년뒤 경제에 반영될 것입니다 22년 7월부터 급격히 금리인상이 나와 이제 앞으로는 경제 성장률이 낮아지고 소비는 침체되며 실업률이 증가하고 고용시장이 악화될 수 있는 시간이 찾아올겁니다 아직까지는 금리인상이 끝나지 않았기에 금리인하가 시작되는 시기부터 1년이후 가장 어려운 경제상황에 봉착하지 않을까 생각됩니다 24년 하반기 ~ 25년 상반기로 예상됩니다 디플레이션 위기로 소비침체로 인해 물량을 받아줄 수요가 감소되면 결국 미분양이 발생될텐데 강남2구 핵심지역의 가격 하락이 이어지고 깊어진다면 그제서야 강남3구 용산지역 일대 규제지역 해제 발표가 나올겁니다 그 시기를 대세 하락장이라 볼 수 있습니다 3기 신도시 및 2기신도시 수도권 재개발 입주물량 여파와 원자재가격 폭등, 분양가상한제 폐지로 인한 고분양가로 미분양 영향이 지속될것이며 저성장 저금리 시대에 맞물려 월세가 아닌 전세시장으로 유입되어 반대로 전세가격은 상승되는 현상이 나올겁니다 반드시 건설경기를 회복시키는 부양책이 나올텐데 분양권 시장을 우선 회복시키는 조세특례제한법 개정안을 통해 미분양 비과세 및 취득세 면제 등 여러 완화책들을 쏟아낼겁니다 그 경기 부양책이 또다시 하락에서 상승으로 전환되는 모멘텀이 만들어지고 대세상승장 초입으로 진행될 수 있는 시기로써 2029년 ~2030년 정도가 되지 않을까 생각됩니다 아직 오지도 않은 미래 , 어떻게 될지 모르는 미래를 미리 유추하고 준비하여 계획과 전략을 세워야 합니다 무주택으로 전환하여 대세하락장 시기 내집마련 또는 투자를 계획하는 분들은 시장을 너무 쉽게 보고 있는 분들입니다 절대 계획대로 되지 않으며 내맘 내뜻대로 이뤄지지 않을겁니다 개인이 시장을 지배할 수 없기 때문입니다 그랬으면 지금의 현 하락시점에서도 무주택자가 저점매수할 수 있는 좋은 기회로 활용해야 하고 투자수요가 막대하게 나와야 하지만 투자수요는 커녕 무주택은 다시 집값이 하락할 거라는 생각에 관심도 없는 상황이고 거래량이 그걸 뒷받침하고 있는 상황입니다 따라서 지금의 현 보유중인 자산에서 움직여야 합니다 개인마다 자산현황과 포트폴리오가 다르므로 모든 사람들이 똑같이 움직일수 없습니다 반드시 계획을 세우고 준비해야 지만 기회를 창출할 수 있게 될겁니다 #부동산전망 #집값전망 #부동산시장