[부동산 전망] 부동산 상승장 다시 시작되나? | 이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가) 서울 아파트 매매가격 상승 집값 예상

[부동산 전망] 부동산 상승장 다시 시작되나? | 이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가) 서울 아파트 매매가격 상승 집값 예상 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다. 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! 상담문의 02. 6951. 2482 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 주요내용 서울 아파트 가격이 전고점 금액까지 근접하다 보니 다시 부동산 상승장 도래될 예정이다, 또는 이미 도래 되었다고 주장하는 부동산 전문가 분들 뿐만 아니라 그렇게 생각하는 분들이 실제로도 많은 상황입니다. 과연 그럴까요? 저의 의견은 정 반대입니다. 이미 예전부터 누차 강조하지만 지금은 하락주기입니다. 하락주기의 일시적 반등 상승 구간이라고 보셔야 합니다. 앞으로 집값은 더블딥으로 진행될 가능성이 매우 크게 될겁니다. 그 이유가 있습니다. 우선 모든 자산시장은 파동에너지에 따라 움직이는데 에너지 발산에 있어서는 여러 요인들이 작용되지만 대표적인 요인으로는 거래량 과 증감률에 따라 변화 됩니다. 서울 아파트 평균 거래량은 6천건 이상, 서울 아파트 평균 증감률은 6.5% 기준이 됩니다. 그 기준보다 높다면 상승장이라 할 수 있습니다. 그런데 05년 부터의 증감률을 보았을때 평균 표본치 보다 높게 나온 시기는 kb통계 자료에 따르면 05년 9.1%, 06년 24.1%, 18년 13.6% ,20년 13.1%, 21년 16.4% 로 표본치를 상회한 시기를 대세 상승장 시기라 지칭할 수 있습니다. 반대로 하락으로 전환되었던 시기는 2010년 ~ 2013년 , 2022년 ~ 2024년5월 까지로 집계 되었습니다. 따라서 지금의 시기는 상승장 시기라고 볼 수 없습니다. 한국 부동산원 통계는 상승으로 집계 되었지만 kb통계는 아직도 하락으로 집계 되고 있는데 그것을 따지기위함이 아닌 예전 시기의 증감률을 상대비교 하기위함 이기때문에 실상 중요한 사항은 아니라고 봅니다. 어찌되었던 지표로 하락집계였던 시기는 하락주기로 전환된 시기라 판단 할 수 있고 표본치 보다 상회한 시기는 상승장 시기라 볼 수 있습니다. 그리고 두번째 에너지량이 폭발적으로 증가하게 되면 하락으로 전환 될 가능성이 매우 높습니다. 그만큼 수배의 에너지를 방출했기에 방진된다면 에너지를 축척하는 시간이 필요하기 때문에 그 축척하는 시간을 하락주기로 판단할 수 있습니다. 실제 가장 폭발적으로 에너지를 방출했던 2006년 24.1% 그 이후 하락주기로 접어 들었고 2021년 16.4% 그 이후 하락주기로 접어든 상태입니다. 또한 지금 상승장이라 할 수 없는 이유는 상승장에서도 잠시 하락하고 조정보는 시기가 있습니다. 그런 시기는 하락의 주기가 짧고 낙폭이 적습니다. 반대로 하락주기가 길고 낙폭이 크면 완전히 하락장으로 전화되었다고 판단 할 수 있습니다. 대세상승장에 하락폭이 컸던 시기는 2019년 상반기 시기로써 당시 6개월의 하락 및 합산 하락률이 -0.55% 정도 되었습니다. 그런데 이번에 하락한 22년8월 ~ 23년7월까지 1년간 하락을 했고 합산 하락률은 -10.5% 수준으로 하락폭이 컸습니다. 상승장이라고 할 수 없는 이유이죠. 그리고 3번째. 만약 지금까지 하락이고 하락이 왔으니 다시 상승장으로 전환 될 수 있는 시기다고 주장하는 분들이 계시는데 하락장에서 상승장으로 전환되기 위해선 1만건 이상의 거래량이 동반되야만 합니다. 그 시기의 큰 특징은 박스권에 갇혀 집값이 크게 상승되지 못하지만 거래량이 엄청나게 동반되는 특징을 가지고 있습니다. 실제 2013년까지 하락주기 였지만 2014년 10월 1.1만건 이상의 거래가 나오면서 상승장으로 전환 되었죠. 그리고 2014년 ~ 2020년 까지 매년 월1만건 이상 거래가 나왔던 시기가 매년 있었습니다. 대세상승장인 이유이죠. 다만 2021년 최대 거래량이 5.9만건으로 평균 거래량을 하회했던 시기였는데 편균치보다 하회하는데 상승한다면 가짝 상승일 가능성이 매우 높습니다. 기반없이 건축되는 건축물은 지진과 같은 자연재해가 발생되면 쉽게 무너지기 마련입니다. 부동산 또한 마찬가지 거래량 없이 상승되는건 부동산 사장의 펀더멘털이 약해지는 순간 바로 무너질 수 밖에 없으며 1만건 이상의 거래량이 많이 발생된 2020년 6월 ~7월까지의 금액대까지 바로 무너질 수 있습니다. 그시기에 다시 거래량이 발생되지만 가격이 밀리는 순간 또다시 1만건 이상 거래가 발생된 2019년 11월,12월 ~ 2020년 1월 가격까지 하락 할 수 있습니다. 그럼 지금의 거래량은 어떨까요? 평균 거래량인 6천건 이하를 밑돌면서 거래없이 상승 되고 있습니다. 이 또한 우리가 경험했던 2021년 시기를 떠올릴 수 밖에 없습니다. 하락폭이 컸기에 그만큼 큰 반등이 나왔는데 그만큼 또 에너지를 방출했기에 하락 전환 될 가능성이 매우 농후해질겁니다. 거래량이 표본치보다 하회하는 시기는 수요 심리저하 상태입니다. 고점인식 및 경제 상황이 좋지 않다는 의미죠. 금리인하가 나오면 오히려 더 인식이 나빠질 수 있습니다. 경기악화로 금리인하가 발생되는 것이니까요. 또한 매물적체 현상이 심화 될 수 밖에 없습니다. 서울 아파트 공급부족 현상은 입주물량만 집계하는 것이 아닙니다. 매도물량 또한 공급물량입니다. 앞으로 부동산 상승장으로 전환되기에는 당연히 어려운 상황이며 다시 말씀드리지만 지금은 하락주기 시기입니다. 앞으로 2025년 이후 부터 다시 재차 하락으로 전환 될 수 있을 것이며 대내적 요인으로 하락하는 대세하락장 시기를 2027년 ~ 2028년 시기에 볼 수 있게 될겁니다. 그렇다고 부동산 투자 및 내집마련을 보류하라고 말씀드리는 것이 아닙니다. 사람마다 자산현황 및 포트폴리오 구성이 다르기에 계획과 전략을 수정하고 다시 세워야 합니다 #집값 #상승장 #부동산전망