[ 예언 ] 전세시장의 부동산 전망 | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 강의) (이경민 부동산 전문가)

[ 예언 ] 전세시장의 부동산 전망 | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 강의) (이경민 부동산 전문가) - 2023년 하반기 역전세 아파트 가격 하락 없고 동시 동반 상승 할겁니다 - 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 -주요내용- 한국은행 통계에 따르면 하반기 역전세 놓인 매물량이 50%를 넘는 수치라고 합니다 따라서 여러 전문가 뿐 아니라 매스컴에서는 집값 하락 및 전세가격 하락이 다시 시작한다고 합니다 과연 그럴까요? 저는 작년부터 계속 2023년 부동산 전망 에 있어 하반기 부터 매매 상승전환 후 전세도 동반 상승전환 될거다라고 설명드리고 있습니다 이미 자산시장은 반등하여 상승전환된 추세에서 부동산 가격만 하락할 수 없기 때문입니다 우선 kb통계에 따라 서울아파트 전세 증감률은 8% 정도 됩니다 마포래미안푸르지오 34평 기준 전세시장 동향을 살펴본다면 16년 상반기 6억이었습니다 전세증감률을 대입해본다면 18년도 상반기 7억정도 되야 정상적일겁니다 20년 상반기는 8억이죠 만약 임대차2법이 시행되지 않았다면 21년도 상반기 8 8억 23년 상반기 10억 정도까지 상승했었을 겁니다 그렇지만 20년 하반기 임대차2법 시행으로 전세가격 폭등이 일어났고 21년도 12억까지 상승하게 됩니다 무려 정상적 가격보다 3억이상 상승한 임대차3법 부작용이 나오게 됩니다 다시 돌아와 전세가격 폭락의 요인으로 임대차3법 및 금리인상 요인을 꼽을 수 가 있습니다 임대차3법 부작용은 다시 정상적으로 회복한 상황입니다 임대차2법이 시행되기 이전인 20년 상반기 전세가격인 8억 수준으로 다시 회귀했기 때문입니다 금리인상도 이제 금리동결이 나오면서 선행되는 시장금리 하락으로 6%가 넘는 대출금리가 3%대로 진입한 상황입니다 금리동결로 아직도 전세 전환율은 6%를 유지하며 월세보다 전세가 훨씬 유리한 상황으로 바뀌게 된겁니다 따라서 전세수요는 급격히 증가하게 되고 전세가격 반등으로 이어지게 되는 상황에 앞으로 전세물량은 감소될 가능성이 높아졌기 때문에 하락하기 어려울 것으로 보고 있는 겁니다 이제 조만간 전세퇴거자금대출 dsr 완화 정책이 빠르면 6월 늦어도 7월이내 발표 및 시행이 될 소지가 매우 높아졌기 때문입니다 아파트 매도물량이 증가된건 역전세 놓인 다주택 물량이 적체되었기 때문으로 파악되는데 만약 dsr 완화책이 담긴 대출완화책이 나오게 되면 매도로 내놨던 물량은 회수될 수 밖에 없습니다 시장의 추세는 이미 상승을 가리키고 있기 때문이죠 그렇다면 무리하게 급매로 매도할 필요가 없기 때문입니다 서울의 입주물량 또한 연평균 5만가구 정도 보는데 23년 하반기 ~ 24년 상반기 서울아파트 입주물량 고작 2만가구 밖에 되지 않습니다 입주가 예정되어 있는 일부 지역은 물량의 여파로 조정을 볼 수 밖에 없겠지만 그 물량의 여파가 서울 전지역에 악영향을 미치기에는 입주물량이 너무 적고 전세 보증금 반환대출도 실행되며 청약경쟁률이 뜨겁기 때문입니다 입주물량이 많은 수색 및 개포 , 반포 , 청량리 지역 일대만 조정을 볼 것이며 입주장이 끝나고 나면 다시 전세가격 상승으로 이어질 겁니다 그리고 지금의 낮은 전세가격은 이제 앞으로 영영 보지 못할 금액이 될겁니다 장기적 추세 방향은 전세가격 상승을 가리키고 있기 때문입니다 과도한 물가상승이 인플레이션을 만들었고 인플레를 억제하기 위해 급격한 금리인상이 나오게 되었고 그에 따른 후폭풍으로 경기가 악화되고 있습니다 이제 멀지 않은 그시기는 24년 하반기 ~ 25년 상반기 즈음 세계적 경제침체가 올 가능성이 커질 겁니다 경제성장률은 저하되고 내수경기도 악화되는 상황에 이제 앞으로 디플레이션 위기에 놓인 시대를 보게 될겁니다 현재 중국시장도 디플레위기에 놓인 상황에 리오프닝이 되지 못하고 있습니다 세계적으로 확산될 가능성이 매우 높을겁니다 따라서 선제적 대응조치로 금리인하를 시행할 수 밖에 없을 것이며 저금리 기조를 유지할 수 밖에 없을겁니다 전세수요가 증가되는 상황이 계속될수밖에 없을겁니다 2023년 8억으로 하락한 전세가는 정상적 상승률을 대입한다면 2029년 2030년 임대차2법에 찍었던 전세가격이 다시 그시기 회복될것으로 보입니다 #집값전망 #전세 #부동산전망