아파트 매물 산더미 부동산 하락 신호일까? | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 강의)(이경민 부동산 전문가) 매도 물량 적체 집값 폭락 ?

아파트 매물 산더미 부동산 하락 신호일까? | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 강의)(이경민 부동산 전문가) 매도 물량 적체 집값 폭락 ? 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 주요내용 아실 통계에 따르면 서울아파트 매매 물량이 약 8만개까지 적체되면서 집값 하락에 대한 근거를 뒷받침하고 있다는 주장이 계속 나오고 있습니다 이론적으로 보면 수급의 영향으로 결국 매도 물량이 증가되면 가격은 하락할 수 밖에 없습니다 다만 시장은 이론이 아니기에 집값하락 시기 및 집값 상승 시기 매물의 추이를 잘 살펴봐야 하며 가장 중요한 전세지표를 유념있게 봐야만 흐름 파악이 명확해 질 수 있습니다 우선 급격한 금리인상이 시작되어 집값 폭락이 본격화 되었던 22 6월 ~22 12월 매매 물량은 6 8만개에서 약 4만8천개 정도로 급감했습니다 반대로 전세물량은 큰폭으로 증가되었습니다 본격 반등이 이어졌던 23 1월 ~ 23 10월 그시기 매매물량은 큰폭으로 증가하기 시작했고 전세물량은 큰폭으로 급감했습니다 그리고 미국 10년물 장기 국채금리가 16년만에 5%까지 상승했던 10월중순 이후 시장은 조정기에 들어서며 매매물량은 감소되기 시작했고 반대로 가격은 급매물이 간혹 거래되며 하락으로 전환 되었습니다 반대로 전세물량은 증가되기 시작하면서 상승하고 있는 상황입니다 이론적으로 물량과 가격은 서로 반비례 하는데 반대로 흘러가고 있습니다 따라서 이론적으로 물량이 큰폭으로 증가되었다 해서 집값 하락이 나오는게 아니라는 겁니다 집값 하락시기인 22년 하반기 전세물량은 증가되었기에 전세가격은 하락했고 23년 반등기에도 전세물량은 증가되었는데 가격은 상승되었지만 지금은 전세물량이 증가되고 있는데 가격은 상승되고 있습니다 결국 실사용가치가 높아지고 있다는건 그만큼 전세가격이라는 저항선 금액이 높아지는 것이기에 하방경직성이 예전에 비해 높아졌다는 의미로 해석할 수 있습니다 거품이 없는 전세가격 밑으로 매매가격이 하락하지 못하기 때문입니다 결국 실사용가치 가격이 높아지면 자연스레 매매로 접근하는 수요가 많아져 가격 상승이 이어질 수 있는 모멘텀이 만들어 질 수 있습니다 지금의 조정은 매수인 매도인의 가격 간극이 커졌고 대출금리 인상 및 특례보금자리론 대출 중지가 한몫하게 되었습니다 그렇지만 24년1월부터는 신생아 특례대출이 실행됨으로써 9억까지 다시 dsr 제외되고 1%대 초저리 금리로 주택담보대출을 받을 수 있게 되었고 시장금리는 현재 급격히 하락중에 있으며 내년 상반기 금리인하가 빠르게 단행될 수 있기에 다시 수요의 심리를 자극시킬 수 있게 될겁니다 지금의 하락지표는 거래 없는 팽팽한 줄다리기 속 급매물만 거래되기에 하락전환 한 것 처럼 보이지만 추세의 흐름은 아직도 상승추세에 있다는 걸 전세매물 및 전세가격을 보면서 알 수 있게 되는 겁니다 #아파트 #집값하락 #부동산전망