지금 이런 곳 사면 폭망해 ( 부동산 투자 고민 상담 강의 ) | 이경민의 부동산하이킥 ( 이경민 대표 )

지금 이런 곳 사면 폭망해 ( 부동산 투자 고민 상담 강의 ) | 이경민의 부동산하이킥 ( 이경민 대표 ) 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 투자전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 -주요내용- 부동산 투자 고민 상담을 강의로 해답내드리는 직언직설 시간입니다 오늘 부동산 투자 고민 사연자분은 방학동 아파트 보유중에 계시고 장위뉴타운 재가발 지역인 장위14구역 빌라투자를 고민중에 있다고 하십니다 저의 답변은 반대의견을 드렸습니다 정비사업 추진단계에서 조합설립인가 단계는 초기 단계로서 현재 시점에서 매수하는 건 굉장히 위험성이 있기 때문입니다 지금부터 최소 신축아파트 입주시기 때까지 기간은 약 10년은 걸릴것으로 보여지는데 부동산 시장 흐름에 따라 재개발 상품의 가치가 달라지기 때문에 그렇습니다 이런 초기 재개발 상품들의 특징 을 보자면 부동산 상승장 시기에는 전세가율이 낮아져서 투자금액이 많이 들어가게 됩니다 노후된 빌라들이 많기에 건물가액이 낮아져서 실사용가치가 없어집니다 그래서 전세가격이 낮게 형성되어 있고 투자수요 유입이 많이되어 매매금액은 올라 전세가율이 낮아지죠 반대로 부동산 하락장 시기에는 사용가치가 없는 노후된 빌라매매 생각하는 실거주자는 거의 없기에 매매가 이뤄지지 않고 오로지 투자수요가 유입되야 하는데 집값 하락시 투자수요가 유입되기 어려운 구조가 됩니다 프리미엄이 없는 수준까지 가격 하락이 나올 수 있기 때문이죠 따라서 전세가율이 부동산 상승장 시기보다 높아지며 투자금액은 적게 들어가는 시기가 찾아옵니다 장위14구역 재개발 빌라투자 금액이 4 8억을 생각하고 계시는데 대지 6~7평 수준의 빌라인것으로 보여지며 이정도 평수의 빌라 공동주택가격은 1억대 초반정도 형성되어 있을겁니다 사업시행인가 이후 감정가 책정시 1억대 중반 정도로 형성될 가능성이 높기에 프리미엄은 약 3억대 중반정도 주고 매수하는 격이기에 향후 대세 부동산 하락장 시기에 프리미엄 가격이 떨어질 가능성이 높기에 위험성이 있는 투자 방식이라고 봅니다 차라리 아직 프리미엄이 생성 되지 않았지만 정비사업 가능성이 높은 모아타운 방식의 소규모주택정비사업 으로 분산투자 하는 방식이 더 좋아보입니다 투자금 1억~1억 중반이면 투자할 수 있고 서울시 국토부에서 적극적으로 지원하고 있는 정비사업으로서 매년 20개소씩 총 5년에 걸쳐 100개소 지정예정 이기 때문에 확률적으로 노후도가 충족되어 있고 요건이 충족되는 지역을 투자금 작게 선점 해서 선투자한다면 투자금 대비 수익률을 높일 수 있고 부동산 하락장의 프리미엄 하락의 위험성에서도 피할 수 있으며 지정될 확률을 높일 수 있기에 같은 투자금으로 대비 수익률을 극대화 시킬 수 있을겁니다 어떤 사업이던지 불확실성이 존재하기에 만약 확률을 높이는게 핵심 포인트입니다 실제 상담 고객분들 가운데 정비사업 예정지 분산 선투자 하셔서 가장 지정이 많이 되신분이 4~5곳 지정을 받으신 분이 계십니다 지금 서울 주택시장은 주택공급 부족으로 결국 정비사업 방식으로 아파트 공급을 늘려야 하기에 서울시와 국토부는 앞으로도 많은 서울 노후된 지역에 정비사업 추진을 적극적으로 할것입니다 따라서 정부 추진방향에 한 수 발맞쳐 같은 방향으로 가게 된다면 서울에 아파트 한 채 가져갈 확률이 높아질겁니다 #부동산투자 #재개발재건축 #정비사업 #이경민부동산