지금 이곳은 지옥이 됩니다 | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 상담 / 부동산 강의) (이경민 부동산 전문가) 금리인하 디플레 위기, 수익형 부동산 최악

지금 이곳은 지옥이 됩니다 | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 상담 / 부동산 강의) (이경민 부동산 전문가) 금리인하 디플레 위기, 수익형 부동산 최악 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 -주요니용- 부동산 고민 상담을 부동산 강의 형식으로 풀어드리는 직언직설 시간입니다 오늘의 사연자분은 고양시 덕양구 덕은지구 지식산업센터 투자를 계획하고 있는 분으로서 분양가 2 3억에 투자금 1억으로 생각하고 계시는데 매수 문의를 주셨습니다 저의 의견은 반대의견을 드렸습니다 수도권 신도시 및 도시개발구역에 대규모 아파트 공급을 하는데 배드타운 오명을 벗기위해 자족기능을 높일수 있는 지산공급을 계획하는 곳이 많은데 현재는 과공급이 되어 있는 상태입니다 수요는 지속적 감소세에 있어 앞으로 어려운 상품으로 보고 있기 때문입니다 보통 중소기업들이 입주를 하는데 중기업이 아닌 소기업 또는 소상공인들이 많이 입주하게 됩니다 덕은지구 아파트 세대수는 4천세대가 넘는데 그분들의 일자리는 대다수 서울에 있습니다 해당지역에서 상암동 , 영등포 차량으로 10분이내 거리이며 마곡 , 마포 , 여의도 지역은 15분 내외이기에 서울인접 경기도권 일자리 수요는 대다수 서울로 이탈됩니다 반대로 외부에서 유입되는 수요또한 증가되기 어렵습니다 기업들이 입주하는데 입주요건은 교통입니다 좋은 인재를 채용하기 위해선 직원들의 입사요건을 맞춰줘야 많은 직원들을 채용할텐데 교통편의가 너무 열악합니다 대장홍대선 노선이 계획되어 있지만 계획수립만 되어 있지 아무것도 진행되지 않은 상황에 개통한다 해도 10년은 족히 경과 될 수 있기때문에 기피할 수 밖에 없습니다 생활형 숙박시설 , 호텔분양 , 지산 등등 수익형부동산 투자가 각광받았던 이유는 주택시장 규제정책으로 규제가 없는 투자상품에 풍선효과로 수요유입이 되어 가격상승이 되었기 때문에 그렇습니다 지금은 주택시장 규제가 전부 완화되었고 가격도 하락하여 시세차익 실현이 가능한 주택시장으로 다시 수요가 유입될 수 밖에 없습니다 또한 수익형을 차익형으로 판단하여 분양 및 매매한 분들은 엄청난 고통이 수반될 수 밖에 없습니다 주택시장 규제로 수요급증이 공급과잉으로 연결되었고 수요는 감소되어 매매가 어렵고 공실률이 과다하여 수익은 커녕 적자손실이 크기 때문에 그렇습니다 분양가 2 3억에 1억투자로 임대업대출 1 3억을 받을경우 대출금리 5% 일 경우 이자가 약 54만원 발생됩니다 월세는 1천/80만원 받을 수 있어 수익률로 보면 3 5%가 나오지만 대다수 수익률 트릭에 당하고 맙니다 보통 1년동안 지산 입주량은 20%내외입니다 반대로 공실이 80%정도 됩니다 상가 입주율은 5%정도 밖에 되지 않을정도로 처참하죠 보통 입주량 20%내외에는 실수요 기업들이 대다수 입니다 공실이 날 확률이 거의 80%수준에 가깝다고 봐야합니다 2년안에도 입주량이 회복되기 어렵습니다 아파트 입주물량 과다로 동시 전세시세 하락으로 가격이 하락하듯이 동일한 상황이죠 그럼 이자 54만원 1년 650만원 2년 공실시 1300만원 적자가 발생되며 기존에 받아야 하는 월세 80만원 1년 960만원 2년 1920만원 기회비용 손실이 과다해 집니다 엄청난 재산상 손실이 발생되죠 앞으로 추세상 금리인하 시작이 될텐데 이면적으로 유동성 증가로 다시 자금이 자산시장으로 유입될 수 있지만 주택시장으로 유입될것이며 물가하락과 경기침체를 동반할겁니다 디플레이션 위기론이 발생될겁니다 소비가 위축되고 침체되며 기업의 위기가 발생되는 사태가 일어날 가능성이 매우 높아질겁니다 그 위기는 결국 지식산업센터 투자 위기로 발생될 수 있습니다 지금은 공실의 걱정이 없는 월세가 아닌 시세차익 부동산 , 임대차 걱정이 없는 수요는 많고 공급이 적은 그런 투자상품으로 접근해야 합니다 #부동산투자 #수익형부동산 #부동산전망